부담부증여, 증여세 줄이는 구조와 양도세 변수
핵심요약
부모가 1주택자라면 전세가 낀 아파트를 부담부증여로 넘겨 자녀의 증여세를 1억 2,000만 원 줄일 수 있지만, 부모가 조정대상지역 2주택자라면 넘긴 빚에 붙는 중과 양도세와 취득세 12%가 그 절감분을 넘어서 단순증여보다 오히려 손해가 납니다. 부담부증여는 재산과 그 재산에 딸린 빚(전세보증금·대출)을 함께 넘기는 증여로, 빚 부분은 부모의 양도소득세, 빚을 뺀 나머지는 자녀의 증여세로 나뉘어 매겨집니다(소득세법 §88제1호, 상속세 및 증여세법 §47①).
무엇이 유리한가
- 시가 10억 원 아파트에 전세보증금 4억 원이 낀 경우, 자녀가 낼 증여세는 단순증여 2억 2,500만 원에서 부담부증여 1억 500만 원으로 줄어듭니다. 부모가 1주택자(12년 보유·3년 거주)라면 양도세는 비과세로 0원이고, 증여세·양도세·취득세 합계 1억 3,220만 원으로 단순증여(2억 6,300만 원)보다 1억 3,080만 원 적습니다.
주의 — 이런 경우엔 오히려 손해
- 부모가 조정대상지역 2주택자(그 집 취득가 2억 원·12년 보유)라면 중과 양도세 1억 8,102만 원에 취득세 중과 12%까지 붙어 합계 3억 6,482만 원으로, 단순증여(3억 4,900만 원)보다 1,582만 원 많습니다. 다주택 중과 배제(유예)는 2026년 5월 9일 양도분으로 끝났습니다.
- 부모·자녀 사이에서는 빚을 실제로 넘긴 사실을 서류로 입증하지 못하면 빚 전체를 증여로 봅니다(상속세 및 증여세법 §47③).
이런 분께 권합니다.
- 전세보증금이나 대출이 낀 아파트를 자녀에게 물려주려는 부모
- 단순증여로 계산한 증여세가 부담스러워 절세 구조를 찾는 자산가
- 다주택자라서 부담부증여가 득인지 실인지 계산이 필요한 부모
상담실에서 부모님들께서 가장 자주 하시는 말씀은 “빚을 같이 넘기면 증여세가 줄어든다던데요”입니다. 맞는 말이지만 절반만 맞습니다. 빚을 넘기는 순간 부모에게는 없던 양도소득세가 생기고, 자녀의 취득세도 유상·무상 두 갈래로 갈립니다. 증여세가 준 것만 보고 덜컥 실행했다가 양도세 고지서를 받고서야 되레 손해였다는 사실을 아는 경우를 현장에서 적지 않게 봅니다. 솔직하게 답하면, 부담부증여의 유불리는 부모의 주택 수와 그 집의 취득가액이 결정합니다.
부담부증여란 무엇이고, 세금은 왜 둘로 나뉘는가
부담부증여(負擔附贈與)는 재산과 그 재산에 담보된 채무를 함께 넘기는 증여이고, 세법은 이 한 건을 “넘긴 빚 = 양도”와 “나머지 = 증여”로 쪼개어 두 세목을 매깁니다. 전세를 준 아파트를 자녀에게 증여하면서 전세보증금 반환의무까지 넘기거나, 대출이 있는 상가를 대출 채무와 함께 넘기는 경우가 여기에 해당합니다. 받는 사람(수증자)은 재산을 받는 대신 그 빚을 떠안습니다.
넘긴 빚에 해당하는 부분은 받는 사람이 그만큼 대가를 치른 것과 같으므로 유상으로 넘긴 것, 즉 양도로 봅니다(소득세법 §88제1호). 그래서 이 부분의 양도소득세는 재산을 넘긴 부모가 냅니다.
채무액 안분 계산
양도차익은 재산 전체가 아니라 채무액이 증여가액에서 차지하는 비율만큼만 떼어 계산합니다. 소득세법 시행령 §159는 양도가액과 취득가액을 각각 “평가액 × (채무액 ÷ 증여가액)”으로 안분하도록 정하므로, 시가 10억 원에 전세 4억 원이면 양도가액·취득가액 모두 전체의 40%만 양도세 계산에 들어갑니다.
증여세 과세가액 산정
빚을 뺀 나머지는 순수한 증여입니다. 증여세 과세가액은 “증여재산가액에서 그 재산에 담보된 채무로서 수증자가 인수한 금액을 뺀 금액”입니다(상속세 및 증여세법 §47①). 위 예라면 자녀의 증여세는 10억 원이 아니라 6억 원을 기준으로 계산됩니다.
담보채무의 범위(전세보증금 포함)
담보된 채무에는 대출뿐 아니라 증여자가 그 재산을 임대하고 받은 임대보증금(전세보증금)도 포함됩니다(상속세 및 증여세법 시행령 §36①).
소득세법 §88제1호·상속세 및 증여세법 §47① — 채무액 부분은 양도, 나머지는 증여
“양도”란 자산을 유상으로 사실상 이전하는 것을 말하며, 대통령령으로 정하는 부담부증여 시 수증자가 부담하는 채무액에 해당하는 부분은 양도로 본다고 규정합니다(소득세법 §88제1호). 증여세 과세가액은 증여재산가액에서 그 증여재산에 담보된 채무(임대보증금 등 대통령령으로 정하는 채무 포함)로서 수증자가 인수한 금액을 뺀 금액으로 합니다(상속세 및 증여세법 §47①, 같은 법 시행령 §36①). 양도로 보는 부분의 양도가액은 상속세 및 증여세법 §60~§66에 따라 평가한 가액에 채무액이 증여가액에서 차지하는 비율을 곱한 금액이고, 취득가액도 같은 비율로 안분합니다(소득세법 시행령 §159①).
빚을 함께 넘기면 증여세는 얼마나 줄어드는가
같은 아파트를 성년 자녀에게 넘길 때, 전세 4억 원을 함께 넘기면 증여세는 2억 2,500만 원에서 1억 500만 원으로 1억 2,000만 원 줄어듭니다. 계산은 이렇습니다. 부담부증여라면 증여재산은 6억 원(10억 − 전세 4억)이고, 직계비속 증여재산공제 5,000만 원을 빼면 과세표준은 5억 5,000만 원입니다. 여기에 30% 세율을 적용하고 누진공제 6,000만 원을 빼면 1억 500만 원이 나옵니다(상속세 및 증여세법 §26·§53).
빚을 넘기지 않고 10억 원 전체를 단순증여하면 과세표준은 9억 5,000만 원이고, 같은 30% 구간이라 증여세는 2억 2,500만 원입니다. 다만 이 1억 2,000만 원은 “자녀가 낼 증여세”만 본 숫자입니다. 넘긴 4억 원에는 부모에게 양도소득세가 새로 생기고, 자녀에게는 유상취득분 취득세가 따로 붙습니다. 진짜 유불리는 다음 절의 합계표에서 갈립니다.
부모 주택 수별 세 가지 세금 합계, 세 시나리오 비교
증여세 절감 1억 2,000만 원은 세 시나리오 모두 같지만, 부모가 1주택자면 합계 1억 3,220만 원, 조정대상지역 2주택자면 3억 6,482만 원으로 단순증여보다 오히려 1,582만 원 많아집니다. 유불리를 가르는 변수는 넘긴 빚 4억 원에 붙는 부모의 양도세와 자녀의 취득세 중과 두 가지입니다. 아래 표는 같은 아파트(시가 10억·전세 4억)를 부모의 상황만 바꿔 계산한 것입니다.
| 구분 | ① 부모 1주택 (12년 보유·3년 거주) |
② 조정대상지역 2주택 (취득가 2억·12년 보유) |
③ 취득 1년 미만 (취득가 7억) |
|---|---|---|---|
| 증여세 (자녀) | 1억 500만 원 | 1억 500만 원 | 1억 500만 원 |
| 양도세 (부모, 지방소득세 포함) | 0원 (1세대 1주택 비과세) | 1억 8,102만 원 (중과 +20%p, 장기보유특별공제 없음) | 9,048만 원 (단기 70%) |
| 취득세 (자녀, 지방교육세 포함) | 2,720만 원 | 7,880만 원 (무상분 12% 중과) | 2,720만 원 |
| 부담부증여 합계 | 1억 3,220만 원 | 3억 6,482만 원 | 2억 2,268만 원 |
| 단순증여 합계 (증여세 + 취득세) | 2억 6,300만 원 | 3억 4,900만 원 | 2억 6,300만 원 |
| 차이 (부담부 − 단순) | −1억 3,080만 원 (유리) | +1,582만 원 (불리) | −4,032만 원 (유리) |
전제: 시가(감정가) 10억 원·전세보증금 4억 원·성년 무주택 자녀·전용 85㎡ 이하(농어촌특별세 비과세)·필요경비 생략·지방소득세는 양도세의 10%. 유상취득분 취득세는 채무부담액 4억 원 기준 1% 구간으로 계산했으며, 전체 주택가액 기준으로 보는 해석을 적용하면 3% 구간이 되어 880만 원 늘어납니다.
양도세는 이렇게 나옵니다. 채무 4억 원은 시가의 40%이므로 취득가액도 40%만 인정됩니다(시행령 §159).
조정대상지역 2주택 중과 양도세
조정대상지역 2주택 중과 대상은 장기보유특별공제가 없고(소득세법 §95②), 기본세율 40%에 중과 20%포인트를 더한 60%가 적용됩니다(§104⑦). ②에서 부모가 2억 원에 산 집이라면 취득가액은 8,000만 원, 양도차익은 3억 2,000만 원이고, 기본공제 250만 원을 뺀 과세표준 3억 1,750만 원에 60%를 적용해 누진공제 2,594만 원을 빼면 1억 6,456만 원, 지방소득세 10%를 더해 1억 8,102만 원입니다(지방세법 §103조의3).
취득 1년 미만 단기세율
③은 취득 1년 미만이라 70% 단일세율이 붙어 차익 1억 2,000만 원에 9,048만 원이 나옵니다(§104①제3호).
1세대 1주택 비과세 적용
①은 시가 10억 원이 고가주택 기준 12억 원 아래라 채무 부분 전체가 비과세입니다(§89①제3호, 시행령 §154①).
다주택 중과 배제 유예 종료
2026년 9월 4일 기준 다주택 중과 배제(유예)는 2026년 5월 9일 양도분까지로 끝났습니다(소득세법 시행령 §167조의10·§167조의3 ①제12호의2). 조정대상지역은 서울 25개 구 전역과 경기 15개 지역(수원 장안·팔달·영통, 성남 수정·중원·분당, 안양 동안, 과천, 용인 수지·기흥, 광명, 하남, 의왕, 화성 동탄, 구리)입니다(국토교통부공고 제2026-882호, 2026년 7월 1일). 유예가 살아 있었다면 ②의 양도세는 장기보유특별공제 24%와 기본세율이 적용돼 7,868만 원에 그쳤을 텐데, 중과가 되살아나면서 2.3배로 뛴 셈입니다.
취득세 유상·무상 과세표준 구분
취득세는 자녀가 내고, 부담부증여는 채무부담액 4억 원을 유상취득, 시가인정액에서 채무를 뺀 6억 원을 무상취득으로 나눠 과세표준을 잡습니다(지방세법 §10조의2⑥). 유상분은 6억 원 이하 1%에 지방교육세 0.1%를 더한 1.1%로 440만 원, 무상분은 3.5%에 지방교육세 0.3%를 더한 3.8%로 2,280만 원입니다(§11①, §151①).
무상분 취득세 12% 중과 요건
증여자인 부모가 2주택 이상이고 그 집이 조정대상지역에 있으며 시가표준액이 3억 원 이상이면, 무상분에는 12%에 지방교육세 0.4%를 더한 12.4%가 붙어 7,440만 원으로 뜁니다(§13조의2②, 시행령 §28조의6). 부모가 1주택자라면 직계비속에게 증여하는 경우 이 중과에서 제외됩니다.
실무 포인트 — 호안이 권하는 판단 순서
①넘길 재산에 담보된 채무(전세보증금·대출)가 실제로 있고 자녀가 그 빚을 떠안는 구조인지 확인하고 → ②빚을 뺀 증여분의 증여세를 계산한 뒤 → ③부모의 주택 수·보유기간·취득가액으로 넘긴 빚에 붙는 양도세를 계산하고 → ④자녀의 취득세를 유상·무상으로 나눠 더한 합계를 단순증여의 증여세·취득세 합계와 나란히 놓습니다. 현장에서 가장 자주 빠지는 것이 ④의 취득세 중과입니다. 증여세를 한 번에 내기 어렵다면 증여세 분할납부(연부연납) 제도를 함께 검토할 수 있고, 증여세율·공제의 최신 기준은 상속·증여세 개정 내용에서 확인하실 수 있습니다.
※ 주의 — 넘긴 빚을 부모가 대신 갚으면 다시 증여입니다.
국세청은 부담부증여로 넘긴 채무의 상환 과정을 사후관리(부채상환 확인)합니다. 자녀가 자기 소득·자금으로 갚아야 하는 빚을 부모가 대신 갚은 것으로 확인되면, 그 금액을 새로운 증여로 보아 증여세를 다시 과세할 수 있습니다. 전세보증금이라면 만기에 자녀가 반환할 자금 흐름(자기 자금·신규 대출)까지 차근차근 설계해 두어야 절세 구조가 유지됩니다.
부모·자녀 사이 부담부증여는 왜 더 까다로운가
배우자 간, 부모·자녀(직계존비속) 간 부담부증여는 “빚을 넘긴 사실”을 객관적 증빙으로 입증하지 못하면, 세법이 빚을 넘기지 않은 것으로 보아 전액을 증여로 과세합니다. 가족 사이에는 빚을 떠안는 척 서류만 꾸미고 실제로는 부모가 계속 갚는 경우를 막기 위한 장치입니다(상속세 및 증여세법 §47③). 이 추정을 깨려면 인수한 채무가 객관적으로 인정되어야 합니다.
채무 인수 입증 서류
①국가·지방자치단체·금융회사에 대한 채무라면 그 기관이 발급한 채무 확인 서류로, ②그 밖의 채무라면 채무부담계약서·채권자확인서·담보설정 및 이자지급에 관한 증빙으로 입증해야 합니다(상속세 및 증여세법 시행령 §36②·§10①). 전세보증금이라면 임대차계약서와 보증금 반환의무를 넘긴 정황이, 대출이라면 채무 인수를 은행이 승인한 서류가 뒷받침되어야 합니다. 서류가 없으면 절세 구조 자체가 무너져 6억 원이 아니라 10억 원 전체에 증여세가 매겨집니다.
상속세 및 증여세법 §47③·시행령 §10① — 직계존비속 간 채무는 원칙 “인수 안 한 것”으로 추정
배우자 간 또는 직계존비속 간의 부담부증여에 대해서는 수증자가 증여자의 채무를 인수한 경우에도 그 채무액은 인수되지 아니한 것으로 추정합니다. 다만 국가·지방자치단체에 대한 채무 등 객관적으로 인정되는 채무는 예외이며(§47③), 그 객관적 인정은 ①국가·지자체·금융회사 채무는 해당 기관의 채무확인서, ②그 밖의 채무는 채무부담계약서·채권자확인서·담보설정 및 이자지급 증빙으로 증명합니다(시행령 §36②·§10①).
※ 주의 — 증빙이 없으면 절세 효과가 통째로 사라집니다.
가족 간 부담부증여에서 가장 자주 무너지는 지점이 바로 이 입증입니다. 계약서·기관 확인서·이자 지급 내역 등 “빚을 실제로 자녀가 떠안았다”는 자료를 증여 시점에 갖춰 두지 않으면, 나중에 전액 증여로 재계산되어 가산세까지 더해질 수 있습니다.
정리 — 부담부증여, 무엇부터 확인해야 하는가
부담부증여는 증여세를 줄이는 기술이 아니라 세 가지 세금을 다시 배분하는 선택이고, 줄어드는 증여세 1억 2,000만 원은 고정값인 반면 그 자리에 들어오는 양도세와 취득세 중과가 변수입니다. 그래서 같은 아파트라도 부모가 1주택자인지, 조정대상지역 2주택자인지에 따라 답이 정반대로 나옵니다. 확인 순서는 세 가지입니다. 넘길 재산에 담보된 채무가 실제로 있는지, 부모의 주택 수와 그 집의 취득가액이 어디쯤인지, 그리고 가족 간이라면 채무 인수를 입증할 서류가 준비됐는지입니다.
결론
- 부모가 1주택자라면 → 부담부증여가 유리합니다. 양도세가 비과세로 0원이라, 세금 합계가 단순증여보다 1억 3,080만 원 적습니다.
- 부모가 조정대상지역 2주택 이상이라면 → 단순증여 쪽이 유리할 수 있으니 계산이 먼저입니다. 중과 양도세와 취득세 12%가 겹쳐 합계가 단순증여보다 1,582만 원 많아지고, 3주택 이상이면 그 폭이 더 커집니다.
- 경계선은 그 집의 취득가액 약 2억 6,000만 원입니다. 조정대상지역 2주택자가 이보다 낮은 가격에 취득한 집(양도차익 7억 4,000만 원 이상)이라면 부담부증여가 불리하고, 이보다 높은 가격에 취득했다면 부담부증여가 유리합니다.
우리 집의 취득가액·보유기간·주택 수를 넣으면 세 가지 세금 합계가 얼마인지, 호안이 두 방식을 나란히 계산해 드립니다.
자주 묻는 질문
부담부증여 신고는 언제까지, 누가 무엇을 해야 하나요?
세 가지 신고가 각자 따로 갑니다. 증여세와 취득세는 자녀가, 양도세 예정신고는 부모가 합니다. 기한은 세 세목 모두 그 날이 속하는 달의 말일부터 3개월이며, 일반 매매의 2개월과 달리 부담부증여 채무 부분의 양도세도 3개월입니다.
| 세목 | 신고 의무자 | 기한 | 근거 |
|---|---|---|---|
| 증여세 | 자녀(수증자) | 증여받은 날이 속하는 달의 말일부터 3개월 | 상속세 및 증여세법 §68① |
| 양도소득세 (예정신고) | 부모(증여자) | 양도일이 속하는 달의 말일부터 3개월 (일반 매매는 2개월) | 소득세법 §105①제3호 |
| 취득세 | 자녀(수증자) | 취득일이 속하는 달의 말일부터 3개월 (그 전에 등기하려면 등기 신청 전까지) | 지방세법 §20①·④ |
자녀에게 소득이 없어도 부담부증여를 할 수 있나요?
할 수는 있지만 위험이 큽니다. 부모·자녀 간 채무 인수는 원칙적으로 인수하지 않은 것으로 추정되므로, 자녀가 그 빚을 실제로 갚을 능력과 자금 출처가 있어야 인정받기 유리합니다. 국세청은 부채 사후관리로 상환 자금의 출처를 확인하고, 부모가 대신 갚은 사실이 드러나면 그 금액을 새로운 증여로 과세합니다. 전세보증금이라면 만기에 자녀 명의로 반환할 계획(자기 자금·신규 대출)이 서 있어야 합니다.
전세보증금 대신 은행 대출이 있는 집도 같은 방식인가요?
같습니다. 재산에 담보된 채무라면 대출도 인수 채무로 증여재산에서 빼고(상속세 및 증여세법 시행령 §36①), 채무 부분은 양도로 봅니다. 다만 대출은 은행이 채무자 변경(채무 인수)을 승인한 서류가 있어야 인수로 인정받습니다. 승인 없이 부모 명의 대출이 그대로 남아 있으면 자녀가 인수했다고 보기 어렵고, 은행이 인수를 거절하는 사례도 흔하므로 실행 전에 은행 확인이 먼저입니다.
부모가 3주택 이상이면 어떻게 달라지나요?
양도세 중과가 기본세율에 30%포인트를 더하는 세율로 올라갑니다(소득세법 §104⑦제3호). 위 시나리오 ②와 같은 조건(취득가 2억·12년 보유)이라면 과세표준 3억 1,750만 원에 70%를 적용해 양도세가 2억 1,594만 원으로 늘고, 세금 합계 3억 9,974만 원으로 단순증여보다 5,074만 원 불리해집니다. 취득세 무상분 12% 중과는 2주택자와 같습니다.
빚이 집값의 대부분이면 증여세가 거의 없어지나요?
증여세만 보면 그렇습니다. 시가 10억 원에 채무 8억 원이라면 증여재산은 2억 원, 공제 5,000만 원을 뺀 1억 5,000만 원에 20% 세율과 누진공제 1,000만 원을 적용해 증여세는 2,000만 원입니다. 그러나 채무 비율이 커진 만큼 양도로 보는 부분도 80%로 커져 부모의 양도세 부담이 그대로 늘고, 자녀의 유상취득분 취득세도 8억 원 기준으로 계산됩니다. 채무 비율은 증여세를 낮추는 대신 양도세를 키우는 조절 손잡이라고 보시면 됩니다.
가업이나 사업용 자산을 승계하는 상황이라면, 부담부증여 대신 가업상속공제를 함께 검토하는 것이 유리할 수 있습니다.
근거·출처
· 소득세법 §88제1호(부담부증여 채무액 부분은 양도)·§55①(세율표)·§89①제3호(1세대 1주택 비과세, 고가주택 12억 초과 제외)·§95②(장기보유특별공제, 중과 자산 제외)·§103①(기본공제 250만 원)·§104①제2호·제3호·⑦(단기 60%·70%, 조정대상지역 2주택 +20%p·3주택 +30%p)·§105①제3호(부담부증여 예정신고 3개월) · law.go.kr 원문 대조(확인일 2026-09-04)
· 소득세법 시행령 §154①(1세대 1주택 요건)·§159①(양도차익 안분)·§160①(고가주택 양도차익)·§167조의10·§167조의3 ①제12호의2(다주택 중과 배제 2026-05-09까지 양도분) · law.go.kr 원문 대조(확인일 2026-09-04)
· 지방세법 §10조의2①·⑥(무상취득 시가인정액, 부담부증여 유상·무상 과세표준 구분)·§11①제2호·제8호(무상 3.5%, 유상 주택 1~3%)·§13조의2①·②(다주택·조정대상지역 취득세 중과, 1세대 1주택자 직계존비속 증여 제외)·§20①·④(취득세 신고기한)·§103조의3(양도소득 개인지방소득세율)·§151①(지방교육세) / 지방세법 시행령 §28조의6(시가표준액 3억 이상, 제외 대상) · law.go.kr 원문 대조(확인일 2026-09-04)
· 농어촌특별세법 §4제11호·시행령 §4⑤(국민주택 규모 이하 서민주택 취득세분 비과세) · law.go.kr 원문 대조(확인일 2026-09-04)
· 상속세 및 증여세법 §47①(증여세 과세가액)·§47③(직계존비속 간 채무 인수 추정 배제)·§26·§56(증여세율)·§53(증여재산공제)·§68①(증여세 신고기한) / 시행령 §36①②·§10①(임대보증금 포함, 객관적 채무 입증) · law.go.kr 원문 대조(확인일 2026-09-04)
· 국토교통부공고 제2026-882호 「조정대상지역 지정」(2026-07-01, 서울 25개 구·경기 15개 지역) · law.go.kr 행정규칙 원문 대조(확인일 2026-09-04)
세무법인 호안 작성 · 검수 김해인 세무사 · 최종 검수일 2026-09-09