임대법인도 일감몰아주기 증여세 과세, 2025년 달라진 기준
핵심요약
2025년 개정(2025-02-28 시행)으로 임대업을 주업으로 하는 법인은 세법상 중소기업에서 제외돼 시행일 이후 개시하는 사업연도부터 적용되며(12월 결산 법인은 2026 사업연도부터), 가족회사 등 특수관계법인과의 임대 거래가 일감몰아주기 증여세 대상이 될 수 있습니다. 개정 적용 전 사업연도까지는 임대법인도 중소기업으로 인정돼 과세에서 제외됐지만, 개정이 적용되는 사업연도부터는 같은 거래가 증여세 부담으로 돌아올 수 있습니다.
과세 요건 — 모두 충족해야 과세
- 수혜법인 또는 특수관계법인이 중소기업이 아닐 것
- 수혜법인이 특수관계법인에서 받은 매출이 전체 매출의 30%를 초과할 것
- 수혜법인에 세후 영업이익이 있고, 주주가 주식 3%를 초과해 보유할 것
주의
- 매출 비중 30% 초과만으로 단정 불가 — 주주 구성·영업이익까지 종합 판단
- 임대매출 비중이 높다면 수익원 다변화 등으로 매출 구조를 미리 점검하는 것이 안전
이런 대표님께 권합니다.
- 가족 소유 법인에 건물을 임대하고 있는 임대법인 대표·주주
- 특수관계법인과의 임대 거래 비중이 높아 증여세 리스크가 걱정인 CFO·재무팀장
- 임대업 법인 설립을 계획 중이며 2025년 개정(12월 결산 법인은 2026 사업연도부터 적용) 영향을 확인하려는 분
2025년 세법 개정으로 임대업 주업 법인이 중소기업에서 빠지면서(12월 결산 법인은 2026 사업연도부터 적용), 과거에는 문제되지 않던 특수관계법인 임대 거래가 증여세를 부르는 거래로 바뀌었습니다. 임대법인은 “규모도 크지 않은데 일감몰아주기 증여세와 무슨 상관이냐”고 넘기기 쉽지만, 개정 적용 전 사업연도까지 대체로 맞던 그 말이 개정이 적용되는 사업연도부터는 달라졌습니다.
일감몰아주기 증여세란 무엇인가
특수관계법인에서 일감을 몰아받아 이익이 늘어난 법인의 주주에게 증여세를 매기는 제도입니다. 특수관계법인에 대한 매출 비중이 일정 기준을 넘으면, 그 매출로 생긴 이익이 사실상 주주에게 귀속된 것으로 보아 과세합니다.
예를 들어, A회사가 가족 소유의 B회사에 일감을 몰아줘 B회사의 이익이 늘어났다면, A회사가 B회사를 통해 B회사 주주에게 재산을 간접적으로 이전한 것으로 보아 B회사 주주에게 증여세를 부과합니다. 이때 일감을 몰아받은 법인을 수혜법인, 몰아준 법인을 특수관계법인이라고 합니다.
상속세 및 증여세법 제45조의3 — 일감몰아주기 증여세의 네 가지 요건
일감몰아주기 증여세(특수관계법인과의 거래를 통한 이익의 증여의제)는 ① 수혜법인 또는 특수관계법인이 중소기업이 아닐 것, ② 수혜법인이 특수관계법인에서 받은 매출이 전체 매출의 30%를 초과할 것, ③ 수혜법인에 세후 영업이익이 있을 것, ④ 그 수혜법인의 주주가 주식의 3%를 초과해 보유할 것을 요건으로 합니다. 여기서 영업이익은 매출에 직접 대응되는 매출원가와 판매관리비(감가상각비·제세공과금·지급수수료 등)를 차감한 뒤의 이익으로, 이자비용 차감 전 금액을 뜻합니다. 요건의 ‘세후영업이익’은 이 영업이익에서 법인세 상당액을 추가로 차감한 금액입니다.
왜 2025년 개정으로 임대법인이 과세 위험에 놓였는가
핵심은 세법상 중소기업 범위의 변화입니다. 2025년 개정(2025-02-28 시행)으로 부동산 임대업을 주업으로 하는 법인은 중소기업에서 제외됐습니다. 이 개정은 시행일 이후 개시하는 사업연도부터 적용되므로, 12월 결산 법인은 2026 사업연도(증여시기 2026-12-31)부터 실질 영향을 받습니다.
개정 적용 전 사업연도까지는 임대업 주업 법인도 중소기업으로 인정받아 일감몰아주기 증여세에서 빠질 수 있었습니다. 그러나 중소기업 지위가 사라지면서, 특수관계법인에 건물을 임대해 얻는 임대료 매출이 전체 매출의 30%를 초과하면 그 임대법인의 주주가 증여세 대상이 될 수 있습니다.
| 구분 | 개정 적용 전 사업연도(12월 결산: 2025년까지) | 개정 적용 사업연도(12월 결산: 2026년부터) |
|---|---|---|
| 임대법인 지위 | 중소기업 인정 → 과세 제외 | 중소기업 아님 → 과세 대상 포함 가능 |
| 특수관계법인 임대료 비중 | 30% 초과여도 문제없음 | 30% 초과하면 과세 위험 |
※ 주의 — 같은 거래가 다른 결과를 부릅니다.
지금까지는 특수관계법인에 대한 임대매출 비중이 높아도 증여세 문제가 없던 거래가, 개정이 적용되는 사업연도부터는 예상치 못한 증여세로 돌아올 수 있는 거래가 됐습니다. “우리는 규모가 작으니 괜찮겠지”라는 방심이 되레 리스크가 될 수 있습니다.
우리 임대법인도 과세 대상인가
매출 비중만으로 단정할 수는 없습니다. 일감몰아주기 증여세는 주주 구성, 매출 구조, 영업이익 유무에 따라 적용 요건과 계산 방식이 달라져, 세무 검토 난이도가 높은 분야입니다.
그래서 “30%를 넘었으니 무조건 과세”가 아니라, 앞의 네 가지 요건을 모두 충족하는지를 차근차근 따져야 합니다. 특히 특수관계법인 매출 비중과 주주별 지분율을 함께 확인하는 것이 출발점입니다.
실무 포인트
현장에서는 두 가지를 먼저 점검합니다. 첫째, 특수관계법인(가족회사·자녀 명의 법인 등)에서 나오는 임대수익이 전체 매출의 30%를 넘는지 분기 또는 반기마다 확인합니다. 둘째, 임대매출 비중이 지나치게 높다면 관리 용역·부동산 컨설팅·위탁 운영 등으로 수익원을 다변화해 임대매출 비율 자체를 낮추는 전략도 검토합니다. 매출 구조는 한 번에 바꾸기 어려우므로 미리 설계할수록 선택지가 넓어집니다.
정리 — 임대법인 증여세 점검은 무엇부터 하는가
2025년 개정으로 임대업 주업 법인은 중소기업에서 제외되어(12월 결산 법인은 2026 사업연도부터 적용) 일감몰아주기 증여세 대상에 포함될 수 있고, 특수관계법인 임대료 매출이 전체의 30%를 초과하면 주주에게 증여세가 과세될 위험이 커집니다. 과세 여부는 요건을 종합해 판단하므로, 매출 비중·주주 구성·영업이익을 미리 점검하는 것이 리스크를 피하는 길입니다.
결론
먼저 특수관계법인 매출 비중이 30%를 넘는지 확인하고, 주주별 지분율(3% 초과 여부)과 영업이익 유무를 함께 따지는 것이 순서입니다.가족회사에 임대하는 구조라면 수혜법인 요건부터 확인하는 일이 먼저이고, 임대료가 시가와 벌어져 있다면 그 차이가 먼저 문제가 됩니다.
임대법인 구조가 실제로 과세 대상인지 짚어보고 싶으시다면, 세무법인 호안이 귀사 매출 구조와 주주 구성으로 함께 진단해 드립니다.
자주 묻는 질문
일감몰아주기 증여세는 누구에게 부과되나요?
일감을 몰아받아 이익이 늘어난 수혜법인의 주주에게 부과됩니다. 법인이 아니라 그 법인의 주주가 납세의무자입니다.
임대법인은 왜 2025년 개정으로 대상이 됐나요?
2025년 세법 개정(2025-02-28 시행)으로 임대업을 주업으로 하는 법인이 세법상 중소기업에서 제외됐기 때문입니다. 시행일 이후 개시하는 사업연도부터 적용되므로 12월 결산 법인은 2026 사업연도부터 해당합니다. 중소기업이면 적용되던 과세 제외가 사라졌습니다.
특수관계법인 임대료 매출 비중 기준은 얼마인가요?
수혜법인이 특수관계법인에서 받은 매출이 전체 매출의 30%를 초과하는 경우가 과세 요건 중 하나입니다.
매출 비중이 30%를 넘으면 무조건 과세되나요?
아닙니다. 수혜법인·특수관계법인이 중소기업이 아닐 것, 세후 영업이익이 있을 것, 주주가 주식 3%를 초과 보유할 것 등 요건을 모두 충족해야 합니다.
주주 지분이 적어도 과세될 수 있나요?
과세 요건상 수혜법인 주주가 주식의 3%를 초과해 보유해야 합니다. 지분율과 영업이익 규모에 따라 세액이 달라집니다.
임대매출 비중을 낮추면 리스크가 줄어드나요?
특수관계법인 대상 매출 비중을 관리하면 요건 충족 가능성이 낮아집니다. 관리 용역 등 다른 수익원으로 매출을 다변화하는 방법이 있습니다.
지금 임대법인을 설립하려는데 미리 볼 점은 무엇인가요?
전체 매출의 30%를 초과해 특수관계법인에 임대할 계획이라면, 설립 단계부터 주주 구성과 매출 구조를 함께 설계하는 것이 좋습니다.
과세 대상인지 스스로 확인할 수 있나요?
매출 비중은 확인할 수 있지만 요건 종합 판단과 세액 계산은 복잡해, 주주 구성·영업이익까지 함께 검토하는 전문가 진단을 권합니다.
근거·출처
· 부동산 임대업 주업 법인의 세법상 중소기업 범위 제외(2025년 개정 — 시행일 이후 개시하는 사업연도부터 적용) — 조세특례제한법 시행령 제2조제1항제4호·부칙(대통령령 제35347호, 2025-02-28) 제2조제1항, law.go.kr (확인일 2026-09-09)
· 일감몰아주기 증여세(특수관계법인과의 거래를 통한 이익의 증여의제)·정상거래비율(매출 30% 초과)·주식보유비율(3% 초과) — 상속세 및 증여세법 제45조의3·같은 법 시행령 제34조의3제7항(정상거래비율)·제9항(한계보유비율), law.go.kr (확인일 2026-09-09)
· 일감몰아주기 증여세 안내 — 국세청 nts.go.kr (확인일 2026-07-02)
호안 작성·검수 · 최종 검수일 2026-09-09