국세청 감정평가사업 확대 — 비상장주식 증여·상속, 법인 부동산 감정평가 받아야 하나?
2025년 6월 11일, 국세청은 비상장주식 평가 시 법인이 보유한 부동산까지 감정평가사업 대상에 포함하도록 상속세 및 증여세 사무처리규정을 개정했습니다. 기존에는 부동산 과다보유 법인 주식만 대상이었으나, 이제 부동산을 보유한 모든 비상장법인 주식으로 확대됐습니다. 법인 부동산이 시가에 근접한 감정평가액으로 반영되면 주식평가금액이 올라 증여·상속세 부담이 커질 수 있습니다. 감정평가를 미리 받을지 여부는 세부담·가산세 면제·통제권을 함께 따진 전략적 판단이 필요합니다.
이런 분들께 필요합니다
- 부동산을 보유한 비상장법인 주식을 증여·상속으로 넘기려는 2세·승계자
- 다수의 부동산을 보유한 법인의 지분구조와 세부담을 관리하는 오너·CFO
- 자산이전·가업승계 플랜을 앞두고 감정평가 리스크를 점검해야 하는 실무 담당자
들어가며
비상장주식은 “거래가 없으니 기준시가(장부가) 그대로 신고하면 끝”이라고 생각하기 쉽습니다. 하지만 이번 개정으로 그 전제가 흔들렸습니다.
결론부터 말씀드리면, 법인이 보유한 부동산의 기준시가와 실제 시가 차이가 크다면, 국세청이 감정평가로 주식가치를 끌어올려 세금을 증액할 수 있게 됐습니다. 이미 신고를 마친 건이라도 안심할 수 없다는 점이 이번 변화의 함정입니다.
세 줄 요약
– 국세청이 법인 보유 부동산까지 감정평가 대상에 넣도록 규정을 바꿨습니다.
– 부동산 가치가 주식가치에 반영되면서 증여·상속 세부담이 커질 수 있습니다.
– 자산이전 전략 전체를 다시 점검해야 할 시점입니다.
국세청 부동산 감정평가사업이란 무엇인가요?
국세청이 시가를 다시 매겨 세금을 올릴 수 있는 절차입니다. 상속세·증여세는 납세자가 신고하면 국세청이 최종 확정해야 세액이 정해지는 ‘결정주의 세목’입니다. 국세청은 납세자가 신고한 평가금액보다 실제 시가가 더 높다고 판단되면, 감정평가법인을 통해 시가를 산정해 세금을 증액할 수 있고, 그만큼 납세자는 추가 세금을 부담합니다.
📘 법령 포인트 상속·증여 재산에 대해 국세청이 산정한 시가와 납세자 신고 평가금액의 차이가 5억원 이상이거나 10% 이상인 경우, 감정평가 대상에 포함될 수 있습니다. 이 기준이 감정평가사업 적용 여부를 가르는 핵심 잣대입니다.
모든 비상장주식으로 확대됐다는 게 무슨 의미인가요?
부동산 과다보유 법인이 아니어도 대상이 된다는 뜻입니다. 기존에는 비주거용 부동산·나대지·주택, 그리고 부동산 과다보유 법인의 주식만 감정평가 대상이었습니다. 이번 개정으로 부동산을 보유한 모든 비상장법인의 주식이 대상에 들어왔습니다.
비상장주식은 거래사례가 부족해 세법상 1주당 순자산가치와 순손익가치를 가중평균해 평가하는데, 이때 법인이 보유한 부동산 가치가 크게 작용합니다. 따라서 법인 부동산이 시가에 근접한 감정평가액으로 반영되면 주식평가금액이 오르고, 그 주식을 증여·상속할 때 개인이 낼 세금도 늘어납니다.
[표] 국세청 감정평가대상 확대 적용 연혁
| 시행 시기(결정기한 기준) | 20.7.20. | 21.10.12. | 25.1.1. | 25.6.11. * |
|---|---|---|---|---|
| 대상자산 | 비주거용 부동산, 나대지 | 비주거용 부동산 / 나대지 / 비상장주식(부동산과다보유 법인 한정) | 비주거용 부동산 / 나대지 / 주택 / 비상장주식(부동산과다보유 법인 한정) | 비주거용 부동산 / 나대지 / 주택 / 비상장주식(부동산보유법인 전체) / 부동산에 관한 권리(입주권·분양권·임차권 등) |
\* 25년 6월 11일부터 비상장주식(부동산보유법인 전체)과 부동산에 관한 권리가 추가되었습니다.
언제부터 적용되나요? 이미 신고한 건도 영향을 받나요?
결정기한을 기준으로 하므로, 이미 신고한 건도 영향을 받을 수 있습니다. 확대된 감정평가사업은 2025년 6월 11일 이후 법정 결정기한이 도래하는 거래분부터 적용됩니다. 상속세는 신고기한으로부터 9개월, 증여세는 6개월 이내 결정기한이 도래하는 점을 고려하면, 2025년 이전에 신고를 마친 건이라도 결정기한이 6월 11일 이후라면 사실상 소급 적용될 수 있습니다.
- (예1) 24년 9월 증여 → 24년 12월 말 신고기한 도래 → 25년 6월 말까지 결정기한 도래 (원문 사례 보존)
- (예2) 24년 3월 상속 → 24년 9월 말 신고기한 도래 → 25년 6월 말까지 결정기한 도래 (원문 사례 보존)
이 규정이 납세자의 예측가능성을 침해하고 혼란·불이익을 초래한다는 비판을 받는 이유도 여기에 있습니다.
※ 주의 이미 신고를 마친 상속·증여라도 결정기한이 2025년 6월 11일 이후 도래하면 감정평가 대상이 될 수 있습니다. “과거 거래니까 괜찮다”고 넘기지 말고 결정기한부터 확인하십시오.
그렇다면 감정평가를 꼭 받아야 하나요?
법인 부동산의 기준시가와 시가 차이에 따라 갈립니다. 차이가 크지 않으면 이번 개정과 무관하지만, 크다면 반드시 감정평가액을 고려해야 합니다.
- 차이가 5억원 미만 & 10% 미만: 감정평가사업 대상에 해당하지 않아 이번 개정과 무관합니다.
- 차이가 5억원 이상이거나 10% 이상: 이번 개정의 직접 대상으로, 향후 해당 비상장주식 거래 시 감정평가금액을 반드시 고려해야 합니다.
다만 이 사업은 국세청이 감정평가수수료 등 비용을 전부 부담하며, 시가와 차이가 큰 부동산을 중심으로 배정된 예산 범위 내에서 선별적으로 시행됩니다. 또한 감정평가로 추가 세액이 발생하더라도 가산세가 면제되므로, 감정평가 없이 신고할지 아니면 선제적으로 받을지에 대한 전략적 판단이 필요할 수 있습니다.
| 구분 | 선제적으로 감정평가하는 경우 | 감정평가하지 않는 경우 |
|---|---|---|
| 장점 | 감정가액으로 세금을 명확히 확정 / 추후 검증에 따른 추징 위험 감소 / 감정가액에 대한 ‘일정 통제력’ 확보 | 감정평가 대상에 선정되지 않으면 세부담 감소 / 가산세 면제 / 감정평가비용 미발생 |
| 단점 | 감정가액이 기준시가보다 높아 세부담 증가 / 감정평가 비용 납세자 부담 | 대상으로 선정 시 추가세금 발생 / 감정가액에 대한 통제권 없음 |
✔ 실무 포인트 감정평가 여부는 세부담뿐 아니라 가산세 면제·통제권까지 함께 저울질해야 합니다. 승계·증여 시점이 가까울수록 되레 판단이 급해지니, 반드시 전문가 사전 검토로 실효성을 점검한 뒤 결정하시기 바랍니다.
지금은 자산이전 플랜을 다시 점검할 때입니다
단순한 형식 변화가 아니라 구조적 변화입니다. 이번 제도 변경은 주식 이전, 상속·증여, 가업승계 등 자산이동 전략 전체를 다시 점검해야 하는 문제입니다. 감정평가를 받을지 말지, 받는다면 어떤 방식으로 어느 시기에 받을지, 그 이후 주식평가는 어떻게 이뤄질지까지 면밀히 검토해 전략적으로 결정해야 합니다.
한눈에 정리
결론
- 부동산을 보유한 모든 비상장법인 주식이 감정평가사업 대상으로 확대돼, 증여·상속세가 늘어날 수 있습니다.
- 2025년 6월 11일 이후 결정기한 도래분부터 적용되어, 이미 신고한 건도 결정기한에 따라 영향받을 수 있습니다.
- 감정평가를 미리 받을지 여부는 세부담·가산세 면제·통제권을 종합한 전략적 판단이며, 실행 전 전문가 검토가 필수입니다.
변화된 규정에 맞는 자산관리·절세 전략 점검이 필요하시다면, 세무법인 호안이 감정평가 여부 판단부터 자산이전 플랜 재설계까지 함께 검토해 드립니다.
자주 묻는 질문(FAQ)
Q. 우리 회사는 부동산 과다보유 법인이 아닌데도 대상인가요?
네. 이번 개정으로 부동산 과다보유 여부와 무관하게, 부동산을 보유한 모든 비상장법인의 주식이 감정평가 대상으로 확대됐습니다.
Q. 이미 증여세 신고를 마쳤는데도 영향을 받나요?
법정 결정기한이 2025년 6월 11일 이후 도래한다면 영향을 받을 수 있습니다. 기준은 신고 완료 여부가 아니라 결정기한입니다.
Q. 감정평가 대상 여부는 어떻게 판단하나요?
국세청 산정 시가와 신고 평가금액의 차이가 5억원 이상이거나 10% 이상이면 대상에 포함될 수 있습니다. 두 요건 모두 미만이면 대상이 아닙니다.
Q. 감정평가를 받으면 무조건 세금이 늘어나나요?
감정가액이 기준시가보다 높으면 세부담이 늘 수 있으나, 세금을 명확히 확정하고 추후 추징 위험을 줄이는 장점도 있습니다. 상황별 유불리 판단이 필요합니다.
Q. 감정평가를 받지 않으면 어떤 위험이 있나요?
감정평가 대상으로 선정되면 추가세금이 발생하고, 감정가액에 대한 통제권을 갖지 못합니다. 다만 선정되지 않으면 세부담이 줄고 가산세도 면제됩니다.
Q. 상속과 증여의 결정기한은 각각 언제인가요?
상속세는 신고기한으로부터 9개월, 증여세는 6개월 이내 법정 결정기한이 도래합니다. 이 결정기한이 적용 시점을 판단하는 기준이 됩니다.
Q. 비상장주식 평가에서 부동산이 왜 중요한가요?
비상장주식은 순자산가치와 순손익가치를 가중평균해 평가하는데, 순자산가치에 법인 보유 부동산 가치가 반영되기 때문입니다. 부동산이 시가로 평가되면 주식가치가 함께 오릅니다.
Q. 지금 무엇부터 점검해야 하나요?
법인 보유 부동산의 기준시가와 시가 차이를 먼저 확인하고, 예정된 증여·상속·승계 일정과 결정기한을 대조해 감정평가 전략을 세우는 것이 우선입니다.
법령 근거·확인일
- 본문 내용은 2026-07-02 기준 T1(law.go.kr·nts.go.kr) 및 국세청 발표 조회로 현행 확인.
- 비상장주식 평가(순자산가치·순손익가치 가중평균): 상속세 및 증여세법 제63조·시행령 제54조.
- 감정평가 대상 기준(시가와 신고액 차이 5억원 이상 또는 10% 이상), 부동산보유법인 전체 비상장주식 확대(2025.6.11. 시행): 상속세 및 증여세 사무처리규정(2025.6.11. 개정).
- 상속·증여세 법정 결정기한(상속 9개월·증여 6개월): 상속세 및 증여세법 제76조.
- 출처: https://www.law.go.kr (상속세 및 증여세법) · https://www.nts.go.kr (상속세 및 증여세 사무처리규정 개정 안내)
최종 검수 2026-07-03
함께 보면 좋은 글: 비상장 주식평가, 왜 중요하고 어떻게 이루어지는가