법인 사택 비과세, 대표 지분 1%라는 기준선
핵심요약
법인 명의로 집을 사도 거주할 대표가 지분 1% 이상을 가진 주주라면, 임대료는 익금에 잡히고 관리비는 손금에서 빠져 법인세 부담이 되레 늘어납니다.
사택 제공 예외는 대표를 비켜 갑니다
- 법인세법 시행령 §88①6호 나목은 “주주등이나 출연자가 아닌 임원(소액주주등인 임원을 포함한다) 및 직원”에게 사택을 제공하는 경우만 부당행위계산부인에서 제외합니다
- 지분 1% 이상을 가진 오너 대표는 이 괄호 밖입니다 — 무상·저가로 살면 시가 임대료가 익금산입됩니다
관리비·유지비는 별개의 조문이 한 번 더 적용됩니다
- 시행령 §50①2호는 주주등(소액주주등 제외)이거나 출연자인 임원 또는 그 친족이 사용하는 사택의 유지비·관리비·사용료를 업무무관 지출로 보아 손금불산입합니다(법 §27 2호)
- 대표의 가족이 사는 경우도 같은 조문에 들어갑니다
경계선은 지분 1% — 시행령 §50②의 소액주주등은 발행주식총수의 100분의 1에 미달하는 주주이고, 지배주주등의 특수관계인은 지분이 1% 미만이어도 소액주주에서 빠집니다.
이런 대표님께 권합니다.
- 법인 명의로 주택을 취득하려는 비상장 법인 대표
- 이미 법인 명의 주택에 대표나 가족이 거주 중인 회사
- 임원 사택 규정을 만들면서 대상자 범위를 정해야 하는 실무 담당자
법인 명의로 집을 사서 대표가 들어가 사는 구조는 상담실에서 자주 나오는 제안입니다. 취득세·재산세를 법인이 부담하고 관리비도 법인 비용으로 처리한다는 계산입니다. 그런데 세법은 사택 제공의 예외를 열어 두면서 그 문을 통과할 사람을 조문 괄호 안에 한정해 두었습니다. 오너 대표는 그 괄호 밖에 있습니다. 어느 조문이 어떤 순서로 적용되는지, 지분 몇 퍼센트에서 달라지는지 확인하겠습니다.
법인 명의 주택은 왜 문제가 되는가
법인의 자산을 개인이 쓰기 때문입니다. 세법은 그 사용을 거래로 봅니다.
법인 자산을 무상으로 쓰면 거래가 된다
법인세법 시행령 §88①6호는 “금전, 그 밖의 자산 또는 용역을 무상 또는 시가보다 낮은 이율·요율이나 임대료로 대부하거나 제공한 경우”를 부당행위계산부인 유형으로 둡니다. 법인 소유 주택에 특수관계인이 임대료 없이 사는 것은 이 유형에 그대로 들어갑니다. 법인은 받았어야 할 임대료를 받지 않은 것이 되고, 그 시가 상당액이 익금에 산입됩니다.
사택이라는 예외가 따로 있다
같은 6호 단서에 예외가 있습니다. 다만 그 예외는 사택이라는 용도가 아니라 제공받는 사람을 기준으로 열립니다. 현장에서 놓치기 쉬운 쟁점이 이 지점입니다. 회사가 “사택 규정”을 만들어 두었는지가 아니라, 그 집에 사는 사람이 누구인지가 판단을 정합니다.
사택 제공 예외는 누구에게 열려 있는가
주주가 아닌 임원과 직원입니다. 주주인 임원은 여기에 없습니다.
법인세법 시행령 §88①6호 나목 · 사택 제공의 예외
“6. 금전, 그 밖의 자산 또는 용역을 무상 또는 시가보다 낮은 이율·요율이나 임대료로 대부하거나 제공한 경우. 다만, 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 경우는 제외한다.
… 나. 주주등이나 출연자가 아닌 임원(소액주주등인 임원을 포함한다) 및 직원에게 사택(재정경제부령으로 정하는 임차사택을 포함한다)을 제공하는 경우”
괄호 안에 들어가는 사람
세 부류입니다. 주주가 아닌 임원, 소액주주등인 임원, 그리고 직원입니다. 전문경영인으로 영입된 대표이사가 지분을 전혀 갖고 있지 않다면 첫 번째에 해당해 사택 제공이 부당행위계산부인 대상이 아닙니다.
오너 대표가 빠지는 이유
조문이 “주주등이나 출연자가 아닌 임원”이라고 적었기 때문입니다. 지분을 가진 대표는 문언상 이 예외에 들어갈 수 없고, 괄호로 되돌아올 길은 소액주주등인 임원뿐입니다. 지분이 그 기준을 넘으면 예외가 닫힙니다.
지분 1%가 경계선이다
소액주주등의 정의가 그 선을 긋습니다.
시행령 §50②의 소액주주등
소액주주등은 발행주식총수 또는 출자총액의 100분의 1에 미달하는 주식등을 소유한 주주입니다. 1%에 “미달”이어야 하므로 정확히 1%를 가진 주주는 소액주주가 아닙니다.
지분이 작아도 소액주주가 아닌 경우
같은 항에 단서가 붙어 있습니다. 해당 법인의 지배주주등의 특수관계인은 소액주주등에서 제외됩니다(국가·지방자치단체는 별론). 대표의 배우자나 자녀가 지분 0.5%를 갖고 임원으로 등재된 경우, 지분만 보면 소액주주 같지만 지배주주의 특수관계인이라 예외가 열리지 않습니다. 지분율만 보고 덜컥 판단하면 어긋나는 자리입니다.
법인세법 시행령 §50①2호·② · 업무무관 지출과 소액주주등
“① 법 제27조제2호에서 ‘대통령령으로 정하는 금액’이란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 지출금액을 말한다.
… 2. 해당 법인의 주주등(소액주주등은 제외한다)이거나 출연자인 임원 또는 그 친족이 사용하고 있는 사택의 유지비·관리비·사용료와 이와 관련되는 지출금
② 제1항제1호 및 제2호에서 ‘소액주주등’이란 발행주식총수 또는 출자총액의 100분의 1에 미달하는 주식등을 소유한 주주등(해당 법인의 국가, 지방자치단체가 아닌 지배주주등의 특수관계인인 자는 제외하며…)을 말한다.”
관리비와 유지비는 어떻게 되는가
임대료와 별개로 손금에서 빠집니다.
§50①2호의 적용 범위
대상은 사택의 유지비·관리비·사용료와 이와 관련되는 지출금입니다. 관리비, 수선비, 재산세 같은 보유 비용이 여기에 들어갑니다. 법인세법 §27 2호가 업무와 직접 관련 없는 지출을 손금불산입하도록 정하고, 그 구체 범위를 시행령 §50①이 열거하는 구조입니다.
친족이 사는 경우도 같다
조문은 “임원 또는 그 친족이 사용하고 있는 사택”이라고 적었습니다. 대표 본인이 아니라 부모나 자녀가 거주해도 같은 취급입니다. 명의상 거주자를 바꾸는 방식으로는 되레 정리되지 않는 쟁점입니다.
두 조문이 함께 적용된다
임대료 쪽과 비용 쪽이 각각 다른 조문입니다.
| 구분 | 근거 조문 | 효과 |
|---|---|---|
| 무상·저가 거주 | 법인세법 §52 · 시행령 §88①6호(나목 예외 불가) | 시가 임대료 상당액을 익금산입 |
| 관리비·유지비·재산세 | 법인세법 §27 2호 · 시행령 §50①2호 | 손금불산입 |
| 거주자 개인 | 소득세법 시행령 §38①6호 | 주택을 제공받음으로써 얻는 이익은 근로소득의 범위에 포함 — 개인 단계는 별도 검토 |
같은 한 채의 집에서 익금이 늘고 손금이 줄어드는 일이 동시에 일어납니다. 법인세 부담이 양쪽에서 커지는 구조입니다.
우리 회사는 어느 쪽인가
거주자의 지분과 신분으로 달라집니다.
| 거주자 | 사택 제공 예외(§88①6호 나목) | 관리비·유지비(§50①2호) |
|---|---|---|
| 지분 없는 전문경영인 대표 | 적용 — 부당행위계산부인 대상 아님 | 손금 인정 |
| 지분 0.5% 임원(지배주주와 무관) | 적용 — 소액주주등인 임원 | 손금 인정 |
| 지분 0.5% 임원(대표의 배우자) | 적용 불가 — 지배주주등의 특수관계인 | 손금불산입 |
| 지분 30% 오너 대표 | 적용 불가 — 주주인 임원 | 손금불산입 |
| 지분 없는 직원 | 적용 — 조문이 직원을 명시 | 손금 인정 |
| 오너 대표의 부모 | 적용 불가 — 임원의 친족 | 손금불산입 |
실무 포인트
사택 규정을 정관이나 사규에 두는 것은 의미가 있지만, 그 규정이 §88①6호 나목의 인적 요건을 바꾸지는 못합니다. 규정을 갖추고도 거주자가 주주인 임원이면 결과는 같습니다. 규정 정비보다 거주자 판단이 먼저입니다.
정리 · 법인 명의로 사기 전에 무엇을 확인하는가
결론
거주 예정자가 지분 없는 임원이거나 직원이라면, 사택 제공은 부당행위계산부인 대상이 아니고 관리비도 손금으로 인정됩니다. 이 경우에는 법인 명의 취득이 실익을 가집니다.
거주 예정자가 오너 대표이거나 그 가족인 경우, 임대료는 익금에 잡히고 관리비는 손금에서 빠집니다. 취득세·재산세를 법인이 부담하는 이점보다 매년 반복되는 이 두 가지가 더 크게 작용하는 경우가 많습니다.
판단 기준은 지분 1%와 지배주주 특수관계 여부 두 가지입니다. 지분율만 확인하고 특수관계를 빠뜨리면 결론이 뒤집힙니다.
법인 명의로 주택을 취득할지 검토 중이시라면 계약 전에 1:1 상담을 신청해 주십시오. 세무법인 호안이 거주 예정자의 지분과 특수관계 여부를 확인해 실제 손익을 계산해 드립니다.
자주 묻는 질문
대표가 시가대로 임대료를 내고 살면 문제가 없나요?
부당행위계산부인 쪽은 정리됩니다. 시행령 §88①6호는 무상 또는 시가보다 낮은 임대료로 제공한 경우를 유형으로 두므로 시가 임대료를 실제로 지급하면 그 유형에 해당하지 않습니다. 다만 관리비·유지비 손금불산입은 §50①2호가 별도로 정하고 있어 함께 정리되지 않습니다.
지분을 1% 미만으로 낮추면 사택 예외가 열리나요?
대표 본인이 지배주주등의 특수관계인에 해당하지 않는 경우에만 그렇습니다. 시행령 §50②은 소액주주등에서 지배주주등의 특수관계인을 제외하고 있어, 가족이 지분을 나눠 갖고 있는 구조에서는 지분을 낮춰도 소액주주등이 되지 않습니다.
회사가 빌린 집을 사택으로 주는 경우도 같나요?
같은 조문에서 다룹니다. §88①6호 나목은 사택에 “재정경제부령으로 정하는 임차사택을 포함한다”고 적고 있어, 소유가 아니라 임차로 마련한 사택도 예외 판단의 대상이 됩니다. 인적 요건은 동일하게 적용됩니다.
대표가 사택에 살면 개인 소득세는 어떻게 되나요?
소득세법 시행령 §38①6호는 “주택을 제공받음으로써 얻는 이익”을 근로소득의 범위에 포함시키고 있습니다. 법인 단계의 익금산입·손금불산입과는 별개의 문제이므로, 개인 단계 과세 여부는 거주 조건과 지급 형태를 놓고 따로 확인해야 합니다.
사택 규정을 만들어 두면 인정받기 쉬워지나요?
규정의 존재가 인적 요건을 대체하지는 않습니다. §88①6호 나목은 제공받는 사람이 주주가 아닌 임원·소액주주등인 임원·직원일 것을 요구하므로, 규정이 있어도 거주자가 주주인 임원이면 예외가 열리지 않습니다. 규정은 직원 사택 운영의 기준으로서 의미가 있습니다.
이미 몇 년째 대표가 살고 있었다면 어떻게 정리하나요?
과거분은 각 사업연도별로 시가 임대료 익금산입과 관리비 손금불산입을 다시 계산하게 됩니다. 앞으로의 처리는 거주자를 바꾸거나 시가 임대료를 실제로 수수하는 방향으로 갈리므로, 누적 금액을 먼저 확인하고 차근차근 방향을 정하는 편이 낫습니다.
근거·출처
- 법인세법 §27 2호(업무와 관련 없는 비용의 손금불산입) · §52(부당행위계산의 부인) — law.go.kr (확인일 2026-09-11)
- 법인세법 시행령 §88①6호 나목(사택 제공의 예외) · §50①2호(주주인 임원·친족 사택의 유지비·관리비) · §50②(소액주주등의 정의와 지배주주 특수관계인 제외)
- 소득세법 시행령 §38①6호(주택을 제공받음으로써 얻는 이익)