상속주택 취득세 0.96%·최대 3.16%, 1가구 1주택 특례와 신고기한
핵심요약
상속받은 주택의 취득세는 판정 기준이 되는 상속인(공동상속이면 지분이 가장 큰 상속인)의 가구가 그 집 한 채만 갖게 되면 공시가격의 0.96%, 그렇지 않으면 3.16%(전용 85㎡ 이하는 2.96%)입니다 (지방세법 제11조, 지방세법 제151조제1항제1호, 농어촌특별세법 제5조제1항제6호, 농어촌특별세법 제4조·같은 법 시행령 제4조, 지방세법 제15조제1항제2호가목). 신고·납부기한은 사망일이 속한 달의 말일부터 6개월이고, 그 안에 분할협의와 등기를 끝내지 않으면 나중에 지분을 옮길 때 증여 취득세가 따로 붙습니다 (지방세법 제20조제1항, 지방세법 제7조제13항).
세율을 정하는 기준
- 1가구 1주택 특례: 상속인과 주민등록표를 같이 쓰는 가족이 상속 후 국내 주택 한 채만 가지는 경우입니다 (지방세법 시행령 제29조제1항·제28조제4항).
- 공동상속이면 지분이 가장 큰 상속인을 기준으로 판정합니다 (지방세법 시행령 제29조제2항·제3항).
- 오피스텔과 고급주택은 특례 대상이 아닙니다 (지방세법 시행령 제29조제1항·제28조제4항, 조심2017지0646).
주의: 기한 뒤에 비용이 커지는 경우
- 신고 없이 기한을 넘기면 취득세의 20%가 무신고가산세로 붙고, 하루 10만분의 22의 납부지연가산세가 더해집니다 (지방세기본법 제53조·제54조, 지방세기본법 제55조제1항·같은 법 시행령 제34조).
- 법정상속분대로 등기한 뒤 기한이 지나 재분할하면 늘어난 지분은 증여 취득(3.5%)으로 보고, 과세표준도 공시가격이 아니라 시가인정액입니다 (지방세법 제10조의2·제4조, 지방세법 제7조제13항, 조심2021지1535·서울고법 2019누61788).
이런 분께 권합니다.
- 부모님이 남긴 아파트를 상속 등기하기 전에 취득세가 얼마인지 먼저 계산해 보려는 경우
- 형제자매가 공동으로 집을 상속받아 누구 명의로, 어떤 지분으로 등기할지 정해야 하는 경우
- 이미 집이 있는 상태에서 상속주택을 받아 1주택 특례가 되는지, 이후 집을 살 때 주택 수에 들어가는지 확인하려는 경우
상속으로 집을 받으면 상속세와 별도로 취득세를 냅니다. 상속세는 국세청에, 취득세는 부동산 소재지 시·군·구에 신고하는 별개의 세금이고, 과세표준도 상속세는 시가, 취득세는 공시가격(시가표준액)으로 서로 다릅니다 (지방세법 제10조의2·제4조). 같은 집이라도 상속인 가구가 가진 주택 수에 따라 세율이 세 배 넘게 차이 나고, 분할협의를 언제 마치느냐에 따라 증여 취득세가 추가로 생길 수 있습니다. 상속세 신고 순서는 상속세 신고기한 글에서, 상속세를 현금으로 한 번에 내기 어려울 때의 납부 방법은 연부연납·물납 글에서 다룹니다.
상속받은 집의 취득세율은 얼마인가
상속 취득세의 표준세율은 농지 외 부동산 2.8%, 농지 2.3%이고, 여기에 지방교육세와 농어촌특별세가 더해져 주택은 보통 3.16%가 됩니다 (지방세법 제11조, 지방세법 제151조제1항제1호, 농어촌특별세법 제5조제1항제6호). 상속인은 각자 상속받는 지분만큼 취득한 것으로 보므로, 세액도 지분별로 계산해 각 상속인이 신고합니다 (지방세법 제7조제7항, 지방세법 제11조).
| 구분 | 취득세 | 지방교육세 | 농어촌특별세 | 합계 |
|---|---|---|---|---|
| 일반 상속 — 농지 외(주택·상가·토지) | 2.8% | 0.16% | 0.2% | 3.16% |
| 일반 상속 — 전용 85㎡ 이하 주택 | 2.8% | 0.16% | 비과세 | 2.96% |
| 1가구 1주택 상속 특례 | 0.8% | 0.16% | 비과세 | 0.96% |
| (비교) 상속 외 무상취득(증여) — 농지 외 | 3.5% | 별도 | 별도 | — |
※ 비율은 과세표준(시가표준액) 대비입니다. 지방교육세·농어촌특별세는 조문 산식에 세율을 대입해 계산했습니다 (지방세법 제151조제1항제1호, 농어촌특별세법 제5조제1항제6호). 농지 상속, 지방세특례제한법 감면 대상 자경농지는 이 표에서 제외했습니다.
상속 취득세 표준세율 2.8%, 농지 2.3%
지방세법은 상속으로 인한 취득을 따로 떼어 농지 1천분의 23, 농지 외의 것 1천분의 28을 적용합니다 (지방세법 제11조). 증여 같은 상속 외 무상취득은 1천분의 35이므로, 같은 집이라도 상속으로 받으면 표준세율이 0.7%포인트 낮습니다 (지방세법 제11조). 공유 지분으로 상속받으면 그 지분의 가액이 과세표준입니다 (지방세법 제11조).
과세표준은 공시가격(시가표준액)
상속 취득세의 과세표준은 시가표준액이고, 주택은 「부동산 가격공시에 관한 법률」에 따라 공시된 개별주택가격·공동주택가격이 기준입니다 (지방세법 제10조의2·제4조). 증여 취득세가 시가인정액(매매사례가액·감정가액 등)을 기준으로 하는 것과 다르고, 상속세가 시가를 원칙으로 하는 것과도 다릅니다 (지방세법 제10조의2·제4조). 그래서 같은 아파트라도 상속세 신고가액과 취득세 과세표준은 다른 금액이 됩니다.
지방교육세 0.16%와 농어촌특별세 0.2%
지방교육세는 (표준세율 2.8% − 2%) × 20%로 계산해 과세표준의 0.16%입니다 (지방세법 제151조제1항제1호). 농어촌특별세는 표준세율을 2%로 보고 계산한 취득세액의 10%이므로 0.2%입니다 (농어촌특별세법 제5조제1항제6호). 다만 전용면적 85㎡ 이하(수도권 밖 도시지역이 아닌 읍·면은 100㎡ 이하) 국민주택 규모의 주택, 그리고 1가구 1주택 특례를 받는 상속주택은 농어촌특별세가 비과세입니다 (농어촌특별세법 제4조·같은 법 시행령 제4조).
증여 취득 중과세율의 상속 적용 제외
조정대상지역 안 일정 가액 이상 주택을 무상으로 받을 때의 중과세율 규정은 「제11조제1항제2호에 따른 무상취득」, 즉 상속 외 무상취득만 대상으로 정합니다 (지방세법 제13조의2제2항). 상속은 같은 항 제1호에 따로 규정돼 있으므로 이 중과가 붙지 않습니다.
실무 포인트
- 공동상속이면 상속인마다 자기 지분에 대한 취득세 신고서를 냅니다. 등기를 한 번에 신청하더라도 세액은 지분별로 나뉩니다 (지방세법 제7조제7항). 다만 납부의무는 공동상속인이 연대합니다. 아파트 같은 공동주택은 법문이 「공동주택의 공유물」을 연대에서 빼고 있어, 그 괄호를 읽는 방법이 두 가지입니다(아래 「공동상속인은 다른 상속인 몫의 취득세까지 내야 하는가」) (지방세기본법 제44조제1항·제5항).
- 상속으로 인한 취득일은 등기일이 아니라 상속개시일(사망일)입니다 (지방세법 시행령 제20조제1항). 1가구 1주택 여부도 이 날 현재 주민등록표와 주택 보유 현황으로 판정합니다 (조심2020지3872, 지방세법 시행령 제20조제1항).
1가구 1주택 특례는 누구에게 적용되는가
상속인과 주민등록표를 같이 쓰는 가족으로 이뤄진 1가구가 상속 후 국내에 주택 한 채만 가지면 특례 대상이고, 세율은 2.8%에서 중과기준세율 2%를 뺀 0.8%입니다 (지방세법 제15조제1항제2호가목, 지방세법 시행령 제29조제1항·제28조제4항). 생계를 같이하는지는 따지지 않고 주민등록표 기재로 판단합니다 (조심2020지3872).
특례세율 0.8%
지방세법은 상속으로 인한 취득 중 대통령령으로 정하는 1가구 1주택의 취득에 대해 표준세율에서 중과기준세율(1천분의 20)을 뺀 세율을 적용합니다 (지방세법 제15조제1항제2호가목). 주택은 1천분의 28 − 1천분의 20 = 1천분의 8, 즉 0.8%입니다. 이 특례를 받는 취득세는 농어촌특별세가 비과세이고, 지방교육세는 특례 전 세율을 기준으로 계산하므로 0.16% 그대로입니다 (지방세법 제151조제1항제1호, 농어촌특별세법 제4조·같은 법 시행령 제4조).
1가구 판정 기준은 주민등록표
1가구는 상속인과 세대별 주민등록표에 함께 기재된 가족(동거인 제외)으로 구성됩니다 (지방세법 시행령 제29조제1항·제28조제4항). 상속인의 배우자, 미혼인 30세 미만 직계비속, 상속인이 미혼이고 30세 미만이면 그 부모는 주민등록표가 달라도 같은 가구로 봅니다 (지방세법 시행령 제29조제1항·제28조제4항). 주민등록법상 재외국민인 상속인은 이 조항의 상속인 범위에서 제외됩니다 (지방세법 시행령 제29조제1항·제28조제4항).
조세심판원은 상속인의 주민등록표에 사위가 세대원으로 올라 있고 그 사위가 주택 한 채를 가진 경우, 사위가 해외 주재원으로 따로 살았더라도 1가구 1주택이 아니라고 봤습니다(조심2020지3872, 2021-05-20). 상속개시 당시 주민등록표에 주택을 가진 세대원이 있는지부터 확인해야 합니다.
공동상속 시 최대지분자 기준 판정
주택 한 채를 여러 상속인이 함께 받으면 지분이 가장 큰 상속인을 그 주택의 소유자로 보고 1가구 1주택 여부를 판정합니다 (지방세법 시행령 제29조제2항·제3항). 최대지분자가 두 명 이상이면 ①그 주택에 거주하는 사람 ②나이가 가장 많은 사람 순서로 정합니다 (지방세법 시행령 제29조제2항·제3항). 공동소유 주택은 공동소유자 각자가 1주택을 가진 것으로 보고, 부속토지만 가져도 주택을 가진 것으로 봅니다 (지방세법 시행령 제29조제2항·제3항).
오피스텔·고급주택 특례 제외
특례의 「주택」은 건축물대장·등기부 등에 주택으로 기재된 주거용 건축물과 그 부속토지이고, 고급주택은 제외됩니다 (지방세법 시행령 제29조제1항·제28조제4항). 아파트 같은 공동주택은 공용면적을 뺀 연면적이 245㎡(복층형은 274㎡)를 넘고 취득 당시 시가표준액이 9억 원을 넘으면 고급주택으로 봅니다 (지방세법 시행령 제29조제1항·제28조제4항). 조세심판원은 주거용으로 쓰던 오피스텔이라도 공부상 업무시설이면 특례 대상이 아니라고 봤습니다(조심2017지0646, 2017-09-27).
지방세법 제15조제1항제2호가목·같은 법 시행령 제29조·농어촌특별세법 제4조제10호의4 — 1가구 1주택 특례의 근거 조문
지방세법 제15조제1항제2호가목 — 상속으로 인한 취득 중 대통령령으로 정하는 1가구 1주택의 취득은 제11조 세율에서 중과기준세율을 뺀 세율.
지방세법 시행령 제29조 — ① 1가구 1주택의 범위 ② 공동소유·부속토지 ③ 공동상속 시 최대지분자.
농어촌특별세법 제4조제10호의4 — 지방세법 제15조제1항 세율 특례에 따른 취득세 비과세.
상속 취득세는 언제까지 신고·납부해야 하는가
상속개시일이 속하는 달의 말일부터 6개월 안에 신고·납부해야 하고, 외국에 주소를 둔 상속인이 있으면 9개월입니다 (지방세법 제20조제1항). 그 전에 상속 등기를 하려면 등기신청서를 접수하는 날까지 취득세를 먼저 내야 합니다 (지방세법 제20조제4항).
| 구분 | 상속 취득세 | 상속세 |
|---|---|---|
| 신고기한 | 상속개시일이 속하는 달의 말일부터 6개월 (지방세법 제20조제1항) | 상속개시일이 속하는 달의 말일부터 6개월 (상속세 및 증여세법 제67조) |
| 9개월로 늘어나는 경우 | 외국에 주소를 둔 상속인이 있는 경우 (지방세법 제20조제1항) | 피상속인이나 상속인이 외국에 주소를 둔 경우 (상속세 및 증여세법 제67조) |
| 신고처 | 부동산 소재지 시·군·구 | 관할 세무서 |
| 과세표준 | 시가표준액(공시가격) (지방세법 제10조의2·제4조) | 시가 원칙 |
| 재분할 증여 의제의 예외 기한 | 취득세 신고·납부기한 안에 재분할 취득과 등기까지 모두 마친 경우 (지방세법 제7조제13항) | 상속세 신고기한까지 분할로 당초 상속분을 초과해 취득한 경우 (상속세 및 증여세법 제4조제3항) |
상속개시일이 속하는 달의 말일부터 6개월
예를 들어 2026년 3월 10일에 사망했다면 3월 31일부터 6개월, 즉 2026년 9월 30일이 취득세 신고·납부기한입니다 (지방세법 제20조제1항). 2027년 1월 1일 시행예정본도 이 기한 문언이 같습니다 (2027-01-01 시행예정 지방세법 제11조·제15조·제20조).
외국 주소 상속인 9개월
취득세는 외국에 주소를 둔 상속인이 있을 때만 9개월입니다 (지방세법 제20조제1항). 상속세는 피상속인이 외국에 주소를 둔 경우에도 9개월이므로, 피상속인만 해외에 살았고 상속인은 모두 국내에 있으면 상속세는 9개월, 취득세는 6개월로 기한이 갈립니다 (지방세법 제20조제1항, 상속세 및 증여세법 제67조).
등기신청 접수일까지 선납부
6개월 기한 안이라도 상속 등기를 먼저 하려면 등기신청서를 등기소에 접수하는 날까지 취득세를 신고·납부해야 합니다 (지방세법 제20조제4항). 실무에서는 취득세 영수증이 등기신청 첨부서류이므로 등기 일정이 곧 납부 일정이 됩니다.
기한 경과 시 무신고 20%·납부지연 하루 10만분의 22
기한 안에 신고하지 않으면 납부할 세액의 20%(부정행위는 40%), 적게 신고하면 적게 신고한 세액의 10%가 가산세로 붙습니다 (지방세기본법 제53조·제54조). 여기에 납부하지 않은 세액 × 경과일수 × 1일 10만분의 22의 납부지연가산세가 더해지고, 이 부분은 미납세액의 75%가 한도입니다 (지방세기본법 제55조제1항·같은 법 시행령 제34조). 연으로 환산하면 약 8.03%입니다.
공동상속인은 다른 상속인 몫의 취득세까지 내야 하는가
세액은 지분별로 나뉘지만 납부의무는 공동상속인이 연대하여 집니다. 한 상속인이 자기 몫을 내지 않으면 시·군·구는 다른 상속인에게 그 몫까지 고지할 수 있습니다 (지방세기본법 제44조제1항·제5항, 민법 제414조, 조심2026방0955). 다만 법문은 「공동주택의 공유물」을 연대 대상에서 빼고 있어, 아파트 등 공동주택 상속에서 연대가 빠지는지는 법문을 읽는 방법이 두 가지이고, 이를 직접 판단한 결정례는 찾지 못했습니다(이 절 마지막 표) (지방세기본법 제44조제1항·제5항, 지방세기본법 제44조제1항).
세액은 지분별, 납부의무는 연대
지방세법은 상속인 각자가 상속받는 지분만큼 취득한 것으로 보면서, 상속인의 납부의무에는 지방세기본법 제44조제1항과 제5항을 준용합니다 (지방세법 제7조제7항, 지방세기본법 제44조제1항·제5항). 제44조제1항은 공유물에 관계되는 지방자치단체의 징수금(지방세와 체납처분비)을 공유자가 연대하여 납부하도록 하고, 제5항은 민법의 연대채무 규정을 준용합니다 (지방세기본법 제44조제1항·제5항). 민법상 채권자는 연대채무자 중 어느 한 사람에게 채무 전부의 이행을 청구할 수 있으므로, 연대가 적용되는 부동산이면 과세관청도 공동상속인 한 사람에게 상속 부동산 전체의 취득세를 고지할 수 있습니다 (민법 제414조).
자기 지분을 넘는 고지도 정당 — 조세심판원 2026년 재결
조세심판원은 형제자매가 사망해 누나와 함께 토지 지분을 공동상속하고 취득세를 기한 안에 신고·납부하지 않은 상속인이 「내 상속지분 1/2만큼만 내겠다」고 다툰 사안에서, 공동상속인을 연대납세의무자로 보아 부과한 처분이 정당하다고 봤습니다(조심2026방0955, 2026-07-09). 공동상속인 중 한 사람이라도 신고·납부를 미루면 그 부담이 나머지 상속인에게 돌아올 수 있습니다.
대신 낸 몫은 다른 상속인에게 구상
연대채무자 한 사람이 전부를 내서 모두가 납부의무를 벗으면, 그 사람은 다른 연대채무자의 부담부분을 청구(구상)할 수 있고, 면책된 날 이후의 법정이자도 포함됩니다 (민법 제425조). 다만 이것은 상속인 사이의 민사상 청구이므로, 분할협의서에 취득세를 누가 얼마씩 부담하는지 함께 적어 두는 것이 분쟁을 줄입니다.
상속세 연대납부와 달리 「받은 재산 한도」 문언 없음
상속세는 상속인 각자가 받았거나 받을 재산을 한도로 연대하여 납부합니다 (상속세 및 증여세법 제3조의2제3항). 취득세에 준용되는 지방세기본법 제44조제1항에는 이런 한도 문언이 없습니다 (지방세기본법 제44조제1항·제5항).
공동주택 괄호의 적용 범위
제44조제1항은 괄호로 「공동주택의 공유물」을 연대 대상에서 제외합니다 (지방세기본법 제44조제1항·제5항). 법문은 이 괄호가 가리키는 공유물의 범위를 따로 정의하지 않고, 아파트 한 채를 여러 상속인이 공동으로 상속한 경우에 이 괄호가 적용되는지를 직접 판단한 조세심판원 재결·법원 판결·법제처 해석례도 2026년 9월에 검색한 범위에서는 찾지 못했습니다 (지방세기본법 제44조제1항). 위 재결도 토지 사안이라 이 괄호는 쟁점이 아니었습니다 (조심2026방0955).
그래서 공동주택 공동상속은 법문을 읽는 방법에 따라 결론이 둘로 나뉩니다.
| 읽는 방법 | 공동주택 공동상속분의 취득세 | 근거로 드는 점 |
|---|---|---|
| 괄호를 글자 그대로 넓게 읽는 쪽 | 연대 대상에서 빠지고, 상속인마다 자기 지분 몫만 부담 | 괄호가 공동주택의 공유물 일반을 제외하고, 상속이라고 달리 정하지 않음 (지방세기본법 제44조제1항·제5항) |
| 괄호를 좁게 읽는 쪽 | 토지·단독주택과 같이 연대 | 괄호의 대상을 한 단지의 구분소유자들이 함께 가진 대지·공용부분 같은 공유물로 보고, 한 채를 지분으로 나눠 가진 경우는 포함하지 않는다고 봄. 2010년 제정(2011년 시행) 당시 「공동주택은 제외한다」였던 괄호가 현행 「공동주택의 공유물은 제외한다」로 바뀌어, 제외 대상이 공동주택 자체가 아니라 그 공유물로 좁혀졌다고 봄 (지방세기본법 제44조제1항) |
어느 쪽으로 읽든, 공동상속인 모두가 신고기한 안에 자기 지분의 취득세를 정확한 세액으로 신고·납부하면 다른 상속인 몫이 고지될 일은 생기지 않습니다 (지방세법 제7조제7항, 지방세법 제20조제1항). 다만 특례 판정이 틀려 나중에 추징되는 몫을 그 상속인이 내지 않으면, 연대가 적용된다고 읽는 쪽에서는 다른 상속인에게도 고지될 수 있습니다 (지방세기본법 제44조제1항·제5항). 아파트를 공동상속했는데 다른 상속인 몫까지 고지를 받았다면 이 괄호를 근거로 다툴 여지가 있고, 이의신청은 고지(처분의 통지)를 받은 날부터 90일 이내에 하고, 이의신청을 거치지 않고 같은 기간 안에 조세심판원에 바로 심판청구를 할 수도 있습니다 (지방세기본법 제90조, 지방세기본법 제91조제3항).
분할협의를 늦게 하면 취득세가 달라지는가
법정상속분대로 등기한 뒤 신고·납부기한이 지나 재분할해 특정 상속인의 지분이 늘면, 늘어난 부분은 지분이 줄어든 상속인에게서 증여받아 취득한 것으로 봅니다 (지방세법 제7조제13항). 증여 취득은 표준세율이 3.5%이고 과세표준도 공시가격이 아닌 시가인정액(매매사례가액·감정가액 등)이므로 같은 지분에 상속 취득세를 한 번 내고 증여 취득세를 다시 내는 구조가 됩니다 (지방세법 제11조, 지방세법 제7조제13항).
기한 뒤 재분할 초과분 = 증여 취득
조세심판원은 법정상속분대로 지분 등기를 마친 뒤 17년이 지나 재분할해 지분을 한 사람에게 모은 사안에서, 늘어난 지분을 증여 취득으로 보고 3.5% 세율로 부과한 처분이 정당하다고 봤습니다(조심2021지1535, 2021-06-25). 서울고등법원도 상속세 담보 설정을 위해 잠정적으로 법정상속분 등기를 했다가 조정으로 상속분이 달라진 사안에서 늘어난 상속분을 증여로 봤습니다(서울고법 2019누61788, 2020-06-18). 「일단 법정상속분으로 등기해 두고 나중에 정리하자」는 방식이 이 규정에 걸립니다.
증여 의제 예외 3가지
다음 세 경우는 재분할이 있어도 증여로 보지 않습니다 (지방세법 제7조제13항).
- 취득세 신고·납부기한 안에 재분할에 의한 취득과 등기까지 모두 마친 경우
- 상속회복청구의 소에 의한 법원의 확정판결로 상속인과 상속재산이 바뀐 경우
- 채권자가 대위권을 행사해 법정상속분대로 등기한 상속재산을 상속인끼리 협의분할하는 경우
증여세 재분할 규정과의 기한 차이
상속세 및 증여세법에도 같은 취지의 재분할 증여 규정이 있는데, 예외 기한은 상속세 신고기한이고 「등기까지 마칠 것」을 요건으로 적지 않습니다 (상속세 및 증여세법 제4조제3항). 취득세 예외는 기한 안에 등기까지 마쳐야 하므로, 두 세금을 모두 피하려면 6개월 안에 분할협의서 작성과 등기를 함께 끝내는 것이 기준입니다.
상속주택은 나중에 집을 살 때 주택 수에 들어가는가
상속으로 받은 주택·조합원입주권·분양권·오피스텔(재산세가 주택으로 과세되는 오피스텔)은 상속개시일부터 5년 동안 소유주택 수에서 뺍니다 (지방세법 시행령 제28조의4). 이 계산은 이후 집을 살 때(유상취득) 다주택 중과세율을 판정하는 데 쓰입니다.
상속개시일부터 5년 주택 수 제외
예를 들어 상속주택 한 채와 기존 주택 한 채를 가진 사람이 상속개시 후 5년 안에 집을 한 채 더 사면, 상속주택은 주택 수에서 빠지므로 취득 후 2주택으로 판정합니다 (지방세법 시행령 제28조의4). 공동상속 주택은 지분이 가장 큰 상속인(같으면 거주자, 연장자 순)의 주택으로 셉니다 (지방세법 시행령 제28조의4).
상속 1가구 1주택 특례 판정과 별개
5년 주택 수 제외는 지방세법 시행령 제28조의4에 있는 유상취득 중과 판정용 규정입니다 (지방세법 시행령 제28조의4). 상속 취득 자체의 1가구 1주택 특례는 시행령 제29조가 따로 정하므로, 기존 주택이 있는 가구가 집을 상속받으면 5년 제외 규정과 무관하게 특례세율(0.8%)이 아니라 일반세율(2.8%)을 적용받습니다 (지방세법 시행령 제29조제1항·제28조제4항, 지방세법 시행령 제28조의4).
사례 계산 — 공시가격 6억 원 아파트 상속
같은 아파트라도 상속인 가구의 주택 수와 전용면적에 따라 취득세 합계가 576만 원에서 1,896만 원까지 벌어집니다. 아래는 가정 사례의 계산이고, 실제 세액은 상속개시일 현재 공시가격과 각자의 지분으로 계산합니다.
전제
- 피상속인: 아버지. 상속재산 중 주택은 조정대상지역이 아닌 지역의 아파트 한 채, 공동주택가격 6억 원입니다.
- 상속인: 어머니와 자녀 2명. 상속세 신고기한 안에 분할협의로 어머니가 아파트 전체를 상속하고, 6개월 안에 등기합니다(재분할 없음).
- 비교 기준: 어머니 가구의 다른 주택 보유 여부, 아파트 전용면적.
| 경우 | 적용 세율 | 취득세 | 지방교육세 | 농어촌특별세 | 합계 |
|---|---|---|---|---|---|
| ① 어머니 가구에 다른 주택 없음(1가구 1주택) | 0.8% + 0.16% | 480만 원 | 96만 원 | 비과세 | 576만 원 |
| ② 세대원이 다른 주택 보유, 전용 84㎡ | 2.8% + 0.16% | 1,680만 원 | 96만 원 | 비과세 | 1,776만 원 |
| ③ 세대원이 다른 주택 보유, 전용 115㎡ | 2.8% + 0.16% + 0.2% | 1,680만 원 | 96만 원 | 120만 원 | 1,896만 원 |
※ 계산: 취득세 ① 6억 원 × 0.8% = 480만 원, ②·③ 6억 원 × 2.8% = 1,680만 원 / 지방교육세 6억 원 × (2.8% − 2%) × 20% = 96만 원 / 농어촌특별세 ③ 6억 원 × 2% × 10% = 120만 원 (지방세법 제11조, 지방세법 제151조제1항제1호, 농어촌특별세법 제5조제1항제6호, 지방세법 제15조제1항제2호가목).
세대원 주택 1채 여부에 따른 차이 1,200만 원
①과 ②의 차이 1,200만 원은 전부 취득세 세율 차이(2.8% − 0.8%)에서 나옵니다. 어머니 주민등록표에 주택을 가진 자녀가 함께 올라 있으면 ②가 됩니다 (지방세법 시행령 제29조제1항·제28조제4항, 조심2020지3872). 판정 시점은 취득일인 상속개시일이므로, 사망 후에 세대를 분리해도 상속개시일 현재 주민등록표 기재로 판정합니다 (조심2020지3872, 지방세법 시행령 제20조제1항).
기한 뒤 재분할 시 증여 취득세 1,800만 원 추가(시가 9억 원 가정)
같은 가족이 일단 법정상속분(어머니 3/7, 자녀 각 2/7)대로 등기했다가 6개월이 지나 자녀 지분 4/7을 어머니에게 옮기면, 어머니가 늘어난 4/7은 증여 취득이 됩니다 (지방세법 제7조제13항). 증여 취득의 과세표준은 공시가격이 아니라 취득 당시의 시가인정액(매매사례가액·감정가액 등)입니다 (지방세법 제10조의2·제4조). 같은 단지 비슷한 아파트의 매매사례가액이 9억 원이라고 가정하면 취득세만 9억 원 × 4/7 × 3.5% = 1,800만 원이 추가됩니다 (지방세법 제11조). 시가인정액을 산정하기 어려운 경우에만 공동주택가격을 쓰고, 그때는 6억 원 × 4/7 × 3.5% = 1,200만 원입니다 (지방세법 제10조의2·제4조). 조정대상지역 안에 있는 시가표준액 3억 원 이상 주택이라면 3.5% 대신 중과세율이 적용될 수 있습니다(1세대 1주택자의 주택을 배우자·직계존비속이 받는 경우 등은 제외) (지방세법 제13조의2제2항). 상속세 신고기한까지 지났다면 정당한 사유가 없는 한 같은 지분에 증여세도 과세됩니다 (상속세 및 증여세법 제4조제3항).
무신고 100일 경과 시 가산세 약 373만 원
②의 경우 취득세 1,680만 원을 신고하지 않고 기한을 100일 넘겨 납부하면 무신고가산세 1,680만 원 × 20% = 336만 원, 납부지연가산세 1,680만 원 × 10만분의 22 × 100일 = 36만 9,600원이 붙어 가산세만 약 373만 원입니다 (지방세기본법 제53조·제54조, 지방세기본법 제55조제1항·같은 법 시행령 제34조). 지방교육세분 가산세는 이 계산에서 제외했습니다.
정리 — 상속 부동산 등기 전 확인할 다섯 가지
- 주민등록표: 상속개시일 현재 상속인 세대원 중 주택을 가진 사람이 있는지 확인합니다. 있으면 특례가 적용되지 않습니다 (지방세법 시행령 제29조제1항·제28조제4항, 조심2020지3872).
- 지분 구조: 공동상속이면 최대지분자가 누구인지, 그 사람의 가구가 주택을 가졌는지로 특례를 판정합니다 (지방세법 시행령 제29조제2항·제3항). 납부의무는 공동상속인이 연대하고(공동주택은 법문을 읽는 방법이 두 가지) 모두가 기한 안에 자기 몫을 정확한 세액으로 내면 연대 고지가 생기지 않으므로, 누가 언제 낼지도 분할협의 때 함께 정합니다 (지방세기본법 제44조제1항·제5항, 지방세기본법 제44조제1항).
- 공부상 용도: 오피스텔·고급주택은 특례 대상이 아닙니다 (지방세법 시행령 제29조제1항·제28조제4항, 조심2017지0646).
- 기한: 사망일이 속한 달의 말일부터 6개월 안에 분할협의·신고·납부·등기를 모두 끝냅니다. 등기를 먼저 하려면 접수일까지 납부합니다 (지방세법 제20조제1항, 지방세법 제20조제4항, 지방세법 제7조제13항).
- 이후 계획: 5년 안에 집을 더 살 계획이면 상속주택이 주택 수에서 빠지는 점을 반영합니다 (지방세법 시행령 제28조의4).
결론
- 판정 기준 가구(단독상속은 그 상속인의 가구, 공동상속은 지분이 가장 큰 상속인의 가구 — 최대지분자가 둘 이상이면 그 주택 거주자, 다음은 최연장자)가 상속 후 주택 한 채만 가지면 → 공시가격의 0.96%(취득세 0.8% + 지방교육세 0.16%)로 신고합니다.
- 그 판정 기준 가구에 다른 주택을 가진 세대원이 있으면 → 3.16%, 전용 85㎡ 이하이면 2.96%로 신고합니다.
- 6개월 안에 분할협의를 마칠 수 있으면 → 법정상속분 등기를 먼저 하지 말고 협의와 등기를 기한 안에 함께 마칩니다. 협의가 기한을 넘기더라도 취득세 신고·납부기한은 그대로이므로 신고·납부는 6개월 안에 합니다. 기한 뒤 재분할로 늘어난 지분에는 시가인정액 기준 3.5% 증여 취득세가 붙습니다.
상속 등기 전 취득세와 상속세를 함께 계산하고 분할 지분을 정하는 일은 호안이 도와드립니다.
자주 묻는 질문
상속 취득세는 상속세와 따로 내나요?
네. 상속세는 관할 세무서에, 취득세는 부동산 소재지 시·군·구에 따로 신고·납부합니다. 과세표준도 상속세는 시가, 취득세는 공시가격(시가표준액)입니다 (지방세법 제10조의2·제4조).
무주택자인 자녀가 부모님 집을 상속받으면 1가구 1주택 특례가 되나요?
자녀와 주민등록표를 같이 쓰는 가족(배우자 등 포함) 중 다른 주택을 가진 사람이 없고, 상속 후 그 가구가 국내 주택 한 채만 가지면 특례 대상입니다 (지방세법 시행령 제29조제1항·제28조제4항). 공동상속이면 지분이 가장 큰 상속인 기준으로 판정합니다 (지방세법 시행령 제29조제2항·제3항).
형제 세 명이 똑같이 1/3씩 상속받으면 누구 기준으로 판정하나요?
최대지분자가 여러 명이므로 그 주택에 거주하는 사람, 거주자가 없으면 나이가 가장 많은 사람을 소유자로 보고 판정합니다 (지방세법 시행령 제29조제2항·제3항).
취득세 신고기한을 넘기면 가산세는 얼마인가요?
신고하지 않으면 세액의 20%(부정행위 40%), 적게 신고하면 적게 신고한 세액의 10%가 붙고, 하루 10만분의 22의 납부지연가산세가 미납세액의 75% 한도로 더해집니다 (지방세기본법 제53조·제54조, 지방세기본법 제55조제1항·같은 법 시행령 제34조).
법정상속분으로 등기했다가 나중에 한 명에게 몰아주면 어떻게 되나요?
취득세 신고·납부기한이 지난 뒤라면 늘어난 지분을 증여 취득으로 보고 시가인정액을 과세표준으로 3.5% 세율을 적용합니다. 기한 안에 재분할과 등기를 모두 마쳤다면 증여로 보지 않습니다 (지방세법 제7조제13항, 조심2021지1535·서울고법 2019누61788).
이미 집이 있는데 상속주택을 받으면 나중에 집을 살 때 중과되나요?
상속주택은 상속개시일부터 5년 동안 유상취득 중과 판정의 주택 수에서 빠집니다 (지방세법 시행령 제28조의4). 다만 상속 취득 자체에는 1가구 1주택 특례가 아니라 일반세율 2.8%가 적용됩니다 (지방세법 시행령 제29조제1항·제28조제4항).
상속받은 오피스텔도 1가구 1주택 특례를 받을 수 있나요?
공부상 업무시설인 오피스텔은 주거용으로 썼더라도 특례 대상 주택이 아닙니다 (지방세법 시행령 제29조제1항·제28조제4항, 조심2017지0646).
다른 상속인이 자기 몫의 취득세를 내지 않으면 제가 대신 내야 하나요?
공동상속인은 취득세 납부의무를 연대하여 지므로, 시·군·구가 다른 상속인 몫까지 고지할 수 있습니다 (지방세기본법 제44조제1항·제5항, 조심2026방0955). 대신 낸 금액은 그 상속인에게 구상할 수 있습니다 (민법 제425조). 다만 아파트 같은 공동주택은 법문이 「공동주택의 공유물」을 연대에서 빼고 있어, 이 괄호가 공동상속에도 미치는지는 법문을 읽는 방법이 두 가지입니다. 이를 직접 판단한 재결·판결은 2026년 9월에 검색한 범위에서 찾지 못했으므로, 공동주택 몫까지 고지를 받았다면 고지를 받은 날부터 90일 안에 이의신청이나 조세심판원 심판청구로 다툴 여지가 있습니다 (지방세기본법 제44조제1항, 지방세기본법 제90조, 지방세기본법 제91조제3항).
근거·출처
· 지방세법 제4조, 제6조제19호, 제7조제7항·제13항, 제10조의2제1항·제2항, 제11조제1항·제2항, 제13조의2제2항, 제15조제1항, 제20조제1항·제4항, 제151조제1항 — 국가법령정보센터(law.go.kr) (공포 2025-12-31·시행 2026-07-01 판)
· 지방세법 시행령 제14조의2, 제20조제1항, 제28조제4항, 제28조의4제5항·제6항, 제28조의6, 제29조 — 국가법령정보센터 (공포 2026-08-18 판, 2026-09-18 시행)
· 지방세기본법 제2조제1항제22호, 제44조제1항·제5항(제정본 2010-03-31 공포 대조), 제53조, 제54조, 제55조제1항, 제90조, 제91조제3항 · 같은 법 시행령 제34조 — 국가법령정보센터 (지방세기본법 공포 2026-02-05 판, 같은 법 시행령 2026-07-01 시행판)
· 민법 제414조, 제425조 — 국가법령정보센터 (2026-03-17 시행판)
· 농어촌특별세법 제4조, 제5조제1항 · 같은 법 시행령 제4조제5항·제6항 — 국가법령정보센터
· 주택법 제2조제6호 — 국가법령정보센터 (공포 2026-09-08 판)
· 상속세 및 증여세법 제3조의2제3항, 제4조제3항, 제67조제1항·제4항 — 국가법령정보센터 (공포 2025-10-01·시행 2026-01-02 판)
· 조세심판원 조심2020지3872(2021-05-20), 조심2017지0646(2017-09-27), 조심2021지1535(2021-06-25), 조심2026방0955(2026-07-09) — 조세법령정보(tt.go.kr)
· 서울고등법원 2020-06-18 선고 2019누61788 판결 — 국가법령정보센터 판례
· 최종 확인일: 2026-09-27(지방세법 제10조의2·제13조의2, 같은 법 시행령 제14조의2·제28조의6, 지방세기본법 제44조·제90조, 판례 본문검색은 2026-09-29 재조회)
세무법인 호안 작성 · 검수 김해인 세무사 · 최종 검수일 2026-09-29