국민주택 건설용역 부가세 면제, 전용 85㎡ 이하 공사는 계산서를 발급합니다

세무법인 호안 작성 · 검수 김해인 세무사 · 최종 검수일 2026-10-01 · 2026년 10월 기준 세법으로 작성되었습니다.

주택 공사 대금에 부가가치세를 붙일지는 공사업체가 정하는 것이 아니라 세대 규모가 정합니다. 상담에서 자주 나오는 경우는 하도급을 받은 전기공사업체가 현장의 주택 규모를 모른 채 관행대로 세금계산서를 덜컥 발급한 경우입니다. 그런데 85㎡ 이하 세대의 공사라면 원청이 받은 공사와 같은 면제가 하도급 공사에도 적용됩니다. 면세 공사가 늘면 발급 서류가 바뀌고, 그 공사에 들어간 자재·장비 매입세액도 공제에서 빠집니다.

어떤 주택의 건설용역이 면제되는가

주택법상 주택으로서 주거전용면적이 1호 또는 1세대당 85㎡ 이하인 주택입니다. 누가 짓고 누구에게 분양하는지는 이 요건에 들어 있지 않습니다. 수도권을 제외한 도시지역이 아닌 읍·면 지역은 기준이 100㎡입니다.

국민주택규모 85㎡ 이하 기준

조세특례제한법 시행령 제106조 제4항 제1호는 면제 대상 주택을 「주택법」 제2조 제1호에 따른 주택으로서 그 규모가 같은 조 제6호에 따른 국민주택규모 이하인 주택으로 정합니다. 주택법 제2조 제6호의 국민주택규모는 주거전용면적이 1호 또는 1세대당 85㎡ 이하인 주택이고, 수도권을 제외한 도시지역이 아닌 읍 또는 면 지역은 1호 또는 1세대당 100㎡ 이하입니다. 이 면제에는 제1항 후단의 적용 기한 목록에 제4호가 들어 있지 않아 따로 정해진 종료일이 없습니다.

민간 분양 주택에 대한 같은 규모 기준

주택법 제2조 제5호의 「국민주택」은 국가·지방자치단체 등이 건설하거나 주택도시기금 등의 지원을 받은 주택을 말합니다. 그러나 시행령 제106조 제4항 제1호는 제5호가 아니라 제1호의 주택과 제6호의 규모를 기준으로 삼습니다. 따라서 민간 시행사가 짓는 아파트라도 세대별 주거전용면적이 85㎡ 이하면 그 세대의 건설용역은 면제 대상입니다.

공동주택 주거전용면적 산정

공동주택의 주거전용면적은 외벽의 내부선을 기준으로 산정하고, 복도·계단·현관 등 2세대 이상이 공동으로 쓰는 지상층 공용면적과 지하층·관리사무소 등 그 밖의 공용면적은 제외합니다(주택법 시행규칙 제2조 제2호). 분양 공고의 공급면적이 아니라 전용면적으로 판단하므로, 하도급 계약 전에 원청에서 동·타입별 전용면적표를 받아 두는 것이 출발점입니다.

다가구주택의 가구당 면적 기준

다가구주택은 건물 전체가 아니라 가구당 전용면적으로 규모를 판단합니다(시행령 제106조 제4항 제1호 괄호). 대상은 「건축법 시행령」 별표 1 제1호 다목의 다가구주택이고, 한 가구가 독립해 거주할 수 있게 구획된 부분을 각각 하나의 주택으로 봅니다(조세특례제한법 시행규칙 제48조 제1항).

하도급 공사업체도 면제를 받는가

받을 수 있습니다. 법령이 정한 법률에 따라 등록한 사업자라면 원청이든 하도급이든 재하도급이든 면제됩니다. 반대로 등록하지 않은 사업자가 하도급으로 같은 공사를 해도 과세입니다.

7개 법률에 따른 등록 사업자

시행령 제106조 제4항 제2호는 국민주택의 건설용역으로서 「건설산업기본법」·「전기공사업법」·「소방시설공사업법」·「정보통신공사업법」·「주택법」·「하수도법」·「가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률」에 따라 등록을 한 자가 공급하는 것을 면제 대상으로 정합니다. 전기공사업 등록을 유지하고 있는 법인이 85㎡ 이하 세대의 전기공사를 공급하면 이 요건을 채웁니다.

하도급·재하도급 공급에 대한 면제

국세청은 등록한 자가 국민주택규모 이하의 주택건설용역을 제공하면 하도급 계약에 관계없이 면제되고 계산서를 교부한다고 회신했습니다(제도46015-10753, 2001. 4. 24.). 등록 사업자가 국민주택과 그에 부수되는 부대시설의 건설용역을 하도급 또는 재하도급으로 공급하는 경우도 면제입니다(서면인터넷방문상담3팀-574, 2007. 2. 20.). 두 회신 모두 건설용역에 해당하는지는 한국표준산업분류로 판단한다고 덧붙였습니다.

미등록 하도급 사업자의 과세

같은 회신(서면인터넷방문상담3팀-574)은 등록하지 않은 사업자가 하도급을 받아 국민주택 건설용역을 공급하면 부가가치세가 과세되고 세금계산서를 발급해야 한다고 밝혔습니다. 면제는 공사의 성격만이 아니라 공급하는 사람의 등록 여부까지 봅니다. 등록이 취소되거나 영업정지 중인 상태에서 받은 공사라면 면제 판단부터 다시 따져야 하는 이유입니다.

설계용역과 소방공사감리업의 구분

국민주택의 설계용역도 「건축사법」·「전력기술관리법」·「소방시설공사업법」·「기술사법」·「엔지니어링산업 진흥법」에 따라 등록 또는 신고한 자가 공급하면 면제입니다(시행령 제106조 제4항 제3호). 다만 건설용역 쪽에서는 「소방시설공사업법」에 따른 소방공사감리업이 면제에서 제외됩니다(같은 항 제2호 단서).

거래 유형(85㎡ 이하 세대 현장 기준)	부가가치세	발급 서류	근거
등록 전기공사업체가 원청으로 전기공사 공급	면제	계산서	조특령 §106④2
등록 전기공사업체가 하도급·재하도급으로 공급	면제	계산서	제도46015-10753 · 서면3팀-574
등록하지 않은 사업자가 하도급으로 공급	과세	세금계산서	서면3팀-574
자재(전선·배전반 등)만 납품	과세	세금계산서	부가46015-936
85㎡ 초과 세대의 공사	과세	세금계산서	제도46015-10753

면제 범위는 공사대금 전액인가

공사 계약에 따른 대금 전액입니다. 자재비를 계약에 넣어 시공까지 하면 자재비도 면제되지만, 자재만 따로 팔면 과세입니다.

자재비를 포함한 총공사금액의 면제

국세청은 면제되는 국민주택 건설용역의 공급가액을 그 건설공사계약에 따른 총공사금액(자재비·인건비·경비·이윤 등)으로 본다고 회신했습니다(부가46015-252, 1994. 2. 4.). 구 조세감면규제법 시절의 회신이지만, 공사업체가 자재를 부담해 시공하면 자재 부분을 떼어 과세하지 않는다는 판단입니다.

자재만 납품하는 경우의 과세

국민주택 건설 현장에 들어가는 자재라도 재화(자재)를 공급하면 부가가치세가 과세됩니다(부가46015-936, 1994. 5. 9.). 이 회신은 철근·레미콘 납품을 두고 나왔습니다. 전기공사업체가 시공 없이 배전반이나 전선만 현장에 넘기면 그 거래는 건설용역이 아니라 재화의 공급이 됩니다.

부대시설을 함께 시공한 경우

주택의 건설용역과 그 주택에 부수되는 부대시설인 주차장의 건설용역을 함께 제공하면 면제입니다(부가가치세과-1529, 2010. 11. 17.). 질의는 주차장 공사만 따로 제공하는 경우였지만 회신은 함께 제공하는 경우에만 답했으므로, 부대시설 공사만 따로 도급받은 경우에는 이 회신을 근거로 삼기 어렵습니다.

85㎡ 초과 세대 공사분의 과세

국민주택규모를 초과하는 주택의 건설용역은 과세되고, 공사업체는 공급받는 자로부터 부가가치세를 거래징수합니다(부가46015-2433, 1998. 10. 29.). 한 하도급 계약이 이하 세대와 초과 세대에 걸쳐 있으면 이하분은 계산서, 초과분은 세금계산서로 발급합니다(제도46015-10753). 이 글은 계약에서 규모별 금액을 나눠 둔 경우를 전제로 했고, 금액이 나뉘어 있지 않을 때의 배분 기준은 다루지 않았습니다.

리모델링 후 130퍼센트 기준

리모델링 용역도 면제 대상이지만 리모델링 전 주택 규모가 국민주택규모 이하여야 합니다. 리모델링 후 국민주택규모를 넘으면서 리모델링 전 규모의 100분의 130을 초과하면 제외됩니다(시행령 제106조 제5항). 공급자는 건설용역과 같은 7개 법률에 따라 등록한 자이고, 설계용역은 건축사법에 따라 등록한 자입니다.

면세 공사의 매입세액은 어떻게 처리하나

면세 공사에 들어간 매입세액은 공제받지 못하고 공사원가가 됩니다. 과세 공사와 면세 공사에 함께 쓰여 어느 쪽인지 구분할 수 없는 매입세액은 그 과세기간의 공급가액 비율로 나눕니다.

면세 공사 관련 매입세액의 불공제

면세사업등에 관련된 매입세액은 매출세액에서 공제하지 않습니다(부가가치세법 제39조 제1항 제7호). 국세청은 하도급으로 국민주택 건설용역을 제공하는 경우에도 면제되고, 그 건설용역과 관련해 부담한 매입세액은 건설원가로 계상한다고 회신했습니다(부가46015-4763, 1999. 12. 1.).

공통매입세액의 공급가액 비율 안분

과세 공사와 면세 공사를 함께 하는 사업자는 매입세액을 실지귀속에 따라 나누고, 실지귀속을 구분할 수 없는 공통매입세액만 안분합니다(부가가치세법 제40조). 기본 산식은 공통매입세액 × 면세공급가액 ÷ 총공급가액입니다(같은 법 시행령 제81조 제1항). 예정신고 때는 예정신고기간의 비율로 계산하고 확정신고 때 정산합니다. 한 과세기간에 과세·면세 어느 한쪽의 공급가액이 없으면 매입가액 비율, 예정공급가액 비율, 예정사용면적 비율 순서로 계산합니다(같은 조 제4항).

면세공급가액 5퍼센트 미만의 공제 간주

그 과세기간의 총공급가액 중 면세공급가액이 5퍼센트 미만이면 공통매입세액을 전부 공제되는 매입세액으로 봅니다. 다만 공통매입세액이 5백만 원 이상이면 이 특례가 적용되지 않습니다. 공통매입세액이 5만 원 미만인 과세기간도 전부 공제됩니다(시행령 제81조 제2항 제1호·제2호).

면세·과세 세대가 섞인 단지의 한 과세기간 계산

아래는 전기공사업 법인이 한 과세기간에 85㎡ 이하 동의 전기공사 6억 원(면세)과 85㎡ 초과 동의 전기공사 4억 원(과세)을 하도급으로 공급했다고 가정한 계산입니다. 동별로 귀속이 분명한 자재 매입세액은 면세 동 3,000만 원, 과세 동 2,000만 원이고, 장비 임차료처럼 두 공사에 함께 쓴 공통매입세액은 1,000만 원으로 두었습니다.

실지귀속 매입세액의 처리

면세 동 자재 매입세액 3,000만 원은 공제되지 않고 공사원가가 됩니다. 과세 동 자재 매입세액 2,000만 원은 전액 공제됩니다. 과세 동 공사에서 받는 매출세액은 4억 원의 10퍼센트인 4,000만 원입니다.

공통매입세액 1,000만 원의 안분

면세공급가액 비율은 6억 원 ÷ 10억 원 = 60퍼센트입니다. 공통매입세액 1,000만 원 중 600만 원은 면세 공사 관련분이라 공제되지 않고, 400만 원이 공제됩니다. 이 과세기간의 납부세액은 매출세액 4,000만 원에서 공제 매입세액 2,400만 원(2,000만 원 + 400만 원)을 뺀 1,600만 원입니다.

항목(가정)	금액	처리
85㎡ 초과 동 공사 매출세액(4억 원 × 10%)	4,000만 원	세금계산서 발급·납부
면세 동 자재 매입세액	3,000만 원	불공제 — 공사원가
과세 동 자재 매입세액	2,000만 원	공제
공통매입세액 1,000만 원 중 면세분(60%)	600만 원	불공제 — 공사원가
공통매입세액 1,000만 원 중 과세분(40%)	400만 원	공제
납부세액	1,600만 원	4,000만 원 − 2,400만 원

면세 비율이 4퍼센트인 과세기간

총공급가액 10억 원 중 면세 공사가 4,000만 원(4퍼센트)뿐인 과세기간을 따로 보면, 공통매입세액이 300만 원일 때는 5퍼센트 미만 특례로 전액 공제됩니다. 같은 비율이라도 공통매입세액이 600만 원이면 5백만 원 이상이라 특례가 적용되지 않고, 600만 원 × 4퍼센트 = 24만 원이 공제에서 빠집니다.

계산서를 발급하지 않으면 가산세는 얼마인가

법인이 면세 공사의 계산서를 발급시기에 발급하지 않으면 공급가액의 2퍼센트입니다. 전자계산서 대신 종이 계산서를 발급했거나, 늦었어도 공급시기가 속하는 사업연도 말의 다음 달 25일까지 발급하면 1퍼센트입니다.

법인의 전자계산서 발급 의무

법인이 재화나 용역을 공급하면 계산서를 작성해 공급받는 자에게 발급해야 하고, 이 계산서는 전자계산서로 발급해야 합니다(법인세법 제121조 제1항).

계산서 미발급 가산세 2퍼센트

계산서를 발급시기에 발급하지 않으면 공급가액의 100분의 2를 가산세로 해당 사업연도 법인세액에 더합니다(법인세법 제75조의8 제1항 제4호 가목). 전자계산서가 아닌 계산서를 발급한 경우와, 발급시기가 지난 뒤 공급시기가 속하는 사업연도 말의 다음 달 25일까지 발급한 경우는 100분의 1입니다(같은 호 괄호). 발급한 계산서의 기재 사항이 빠지거나 사실과 다르면 100분의 1이고(같은 항 제2호), 이 가산세들은 법인세 산출세액이 없어도 적용됩니다(같은 조 제3항).

면세 공사에 세금계산서를 잘못 발급한 경우의 정정

면세 공사에 세금계산서를 잘못 발급했다면 수정세금계산서를 발급하고 계산서를 추가로 발급해 바로잡는 쪽이 안전합니다. 국세청은 면세 용역을 공급하고 착오로 세금계산서를 발급한 경우, 과세표준과 세액을 경정해 통지하기 전까지 수정세금계산서를 발급하고 추가로 계산서를 발급할 수 있다고 회신했습니다(부가46015-1592, 2000. 7. 5., 구 부가가치세법 당시 회신). 법인세법 제121조 제6항은 부가가치세법에 따라 세금계산서를 발급한 분을 계산서를 발급한 것으로 보지만, 면세 공사에 착오로 발급한 세금계산서에도 이 간주가 그대로 적용되는지를 직접 판단한 국세청 해석은 찾지 못했습니다. 그래서 이 글은 계산서 미발급 가산세가 붙지 않는다고 보지 않습니다. 이미 받은 부가가치세와 원청이 공제받은 매입세액을 정리하는 방법은 이 글에서 다루지 않았습니다.

면세공급증명서 첨부

국민주택 건설용역 면제를 적용받는 공급분이 있으면, 부가가치세 예정신고·확정신고를 할 때 신고서에 재정경제부령으로 정하는 면세공급증명서를 첨부해야 합니다(시행령 제106조 제12항 제3호). 과세 공사와 면세 공사를 함께 하는 공사업체라면 신고 때마다 이 서류를 챙겨야 합니다.

상황(85㎡ 이하 세대 전기공사 공급가액 1억 원)	적용 비율	가산세	근거
발급시기에 전자계산서 발급	—	0원	법인세법 §121①
사업연도 말 다음 달 25일까지 늦게 발급	공급가액 × 100분의 1	100만 원	법인세법 §75의8①4 괄호
전자계산서가 아닌 종이 계산서 발급	공급가액 × 100분의 1	100만 원	법인세법 §75의8①4 괄호
계산서 미발급	공급가액 × 100분의 2	200만 원	법인세법 §75의8①4가
면세 공사에 세금계산서를 잘못 발급	경정 통지 전까지 수정세금계산서·계산서 추가 발급	간주 적용 여부의 해석 미확인	법인세법 §121⑥ · 부가46015-1592

유형	해당 조건	지금 해야 할 일
관행 세금계산서형	85㎡ 이하 세대 공사에도 세금계산서를 발급해 옴	현장별 전용면적 확인 후 면세분 발급 서류 정리
혼합 단지형	한 계약이 85㎡ 이하·초과 세대에 걸침	규모별 계약 금액 분리, 공통매입세액 안분 준비
자재 납품 병행형	시공 없이 자재만 넘기는 거래가 섞임	자재 공급분은 과세로 따로 발급

면제 요건의 한 축은 공사업 등록입니다. 전기공사업 등록을 유지하는 데 필요한 신고 일정은 전기공사업 등록 3년째, 신고를 놓치면 등록취소·영업정지 대상입니다에서 정리했습니다. 과세 공사의 세금계산서를 전자로 발급할 때 받을 수 있는 공제는 전자세금계산서를 다 발급했는데 세액공제가 없는 이유에서 보실 수 있습니다.

정리 — 세대 규모와 등록 여부가 기준입니다

세대별 주거전용면적과 공사업 등록 여부가 모든 판단의 출발점입니다. 등록한 공사업체가 85㎡ 이하 세대의 공사를 시공까지 맡으면 하도급이라도 면제·계산서이고, 85㎡를 넘는 세대의 공사와 자재만 넘기는 거래는 과세·세금계산서입니다.

자주 묻는 질문

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