건설업 공사수익 작업진행률 계산과 인도기준 예외

세무법인 호안 작성 · 검수 김해인 세무사 · 최종 검수일 2026-10-01 · 2026년 10월 기준 세법으로 작성되었습니다.

계약기간이 1년 이상인 공사는 원칙적으로 공사가 끝나기 전에도 법인세가 먼저 나옵니다. 12월 결산 법인이 7월에 착수해 이듬해 9월에 준공하는 공사를 맡으면, 준공 전인 첫해 결산에도 그해 진행한 만큼의 공사수익을 익금으로 넣어야 하기 때문입니다. 기성금을 얼마 받았는지, 세금계산서를 얼마 발행했는지와는 계산 기준이 다르다는 점이 결산에서 놓치기 쉬운 쟁점입니다.

공사수익은 어느 사업연도의 익금이 되는가

공사수익은 착수일이 속하는 사업연도부터 인도일이 속하는 사업연도까지, 매년 작업진행률을 기준으로 나누어 익금에 산입합니다. 법인세법 제40조 제1항은 익금과 손금을 그 «확정된 날»이 속하는 사업연도에 넣도록 하고, 제2항에 따라 시행령 제69조 제1항이 건설·제조 기타 용역(도급공사와 예약매출 포함)에 대해 이 진행기준을 정해 두었습니다.

착수부터 인도까지 매년 나누어 산입

진행기준에서는 공사 기간에 걸친 사업연도마다 그해 진행분이 익금과 손금이 됩니다. 인도일은 목적물을 넘겨준 날이고, 용역이라면 그 제공을 완료한 날입니다. 준공 전 연도에도 익금이 생기므로, 공사 대금을 아직 다 받지 못했더라도 그해 법인세 과세표준에 들어갑니다.

익금은 진행률 기준, 손금은 그해 발생 공사비

진행기준은 수익만이 아니라 비용도 그해 몫으로 맞춥니다. 시행규칙 제34조 제3항은 익금을 진행률로 계산하고, 손금은 그 사업연도에 발생한 총비용으로 정합니다. 공사비가 들어간 만큼 진행률이 올라가므로 수익과 비용이 같은 해에 함께 잡히는 구조입니다.

작업진행률 산식은 무엇인가

건설의 작업진행률은 해당 사업연도말까지 발생한 총공사비누적액을 총공사예정비로 나눈 비율입니다(법인세법 시행규칙 제34조 제1항 제1호). 공사비 투입 비율로 진행 정도를 재는 방식이어서, 원가 집계가 공사별로 되어 있어야 계산할 수 있습니다.

원칙 산식 공사비 누적액 ÷ 총공사예정비

분자는 그해 말까지 그 공사에 실제로 들어간 공사비의 누적액이고, 분모는 총공사예정비입니다. 총공사예정비는 기업회계기준을 적용해 계약 당시 추정한 공사원가에, 사업연도말까지의 변동상황을 반영해 합리적으로 다시 추정한 공사원가를 말합니다(같은 조 제2항). 설계 변경이나 자재비 상승으로 예정비가 바뀌면 그해 말 기준으로 고친 예정비를 씁니다.

작업시간·물량 기준을 쓰는 경우

공사비 비율 대신 작업시간, 작업일수, 기성공사의 면적이나 물량 비율을 쓸 수도 있습니다. 다만 수익 실현이 그 기준과 비례하고, 전체 작업시간 등에서 이미 투입된 비율을 객관적으로 산정할 수 있어야 합니다(같은 조 제1항 제1호 단서). 자재비 비중이 큰 전기공사는 자재가 공사에 투입되는 시점에 공사비가 몰려 공사비 기준 진행률이 실제 공정과 어긋날 수 있으므로, 공정 물량을 객관적으로 잴 수 있는 공사라면 이 기준이 실제 진행에 더 가까울 수 있습니다.

구분	공사비 기준(원칙)	작업시간·물량 기준
진행률 분자	사업연도말까지 발생한 총공사비누적액	투입된 작업시간·작업일수·기성 면적·물량
진행률 분모	총공사예정비	전체 작업시간 등
쓸 수 있는 조건	제한 없음	수익 실현이 그 기준과 비례하고 비율을 객관적으로 산정할 수 있을 때
근거	시행규칙 제34조 제1항 제1호 본문	같은 호 단서

15개월 공사의 연도별 익금·손금 계산

아래 예시에서 15개월짜리 10억 원 공사는 첫해 익금 4억 원, 이듬해 익금 6억 원으로 나뉩니다. 전제는 12월 결산 중소 전기공사 법인, 도급금액 10억 원(부가가치세 별도), 공사 기간 2026년 7월 1일부터 2027년 9월 30일까지, 총공사예정비 8억 원, 2026년 말까지 발생한 공사비 3억 2천만 원입니다. 계약기간이 1년을 넘으므로 1년 미만 공사의 인도기준 예외는 쓸 수 없습니다.

2026년 익금 4억 원

첫해 진행률은 3억 2천만 원 ÷ 8억 원 = 40%입니다. 익금은 10억 원 × 40% = 4억 원이고, 손금은 그해 발생한 공사비 3억 2천만 원이므로 2026년 공사이익은 8천만 원입니다. 준공 전이지만 이 8천만 원이 2026 사업연도 과세표준에 들어갑니다.

2027년 익금 6억 원

준공한 해에는 진행률이 100%가 되고, 2027년 발생 공사비가 4억 8천만 원이었다고 하면 익금은 10억 원 × 100% − 4억 원(2026년까지 익금 산입액) = 6억 원입니다. 손금은 4억 8천만 원이므로 2027년 공사이익은 1억 2천만 원이고, 두 해를 합하면 2억 원으로 계약금액에서 총공사비를 뺀 값과 같습니다.

총공사예정비 증가분은 그해 이익에서 정리

예정비가 늘어나면 이미 신고한 해를 다시 계산하지 않고, 늘어난 해의 익금·손금에서 차이가 정리됩니다. 위 예시에서 2027년 중 자재비가 올라 총공사비가 8억 8천만 원이 되었다면, 2027년 손금은 5억 6천만 원이 되고 익금은 그대로 6억 원이므로 2027년 공사이익은 4천만 원으로 줄어듭니다. 시행규칙 제34조 제3항이 그해 익금을 «누적 익금 − 직전 연도까지 산입액»으로 정하기 때문이며, 2026년 말의 예정비 8억 원이 그 시점의 변동상황을 반영한 합리적 추정이었다는 것이 전제입니다.

구분	2026년	2027년	합계
진행률(누적)	40%	100%	해당 없음
진행기준 익금	4억 원	6억 원	10억 원
진행기준 손금	3억 2천만 원	4억 8천만 원	8억 원
진행기준 공사이익	8천만 원	1억 2천만 원	2억 원
예정비 8억 8천만 원으로 증가 시 공사이익	8천만 원	4천만 원	1억 2천만 원
(참고) 인도기준이었다면 익금	0원	10억 원	10억 원

전제: 12월 결산, 도급금액 10억 원(부가가치세 별도), 공사 기간 2026. 7. 1.~2027. 9. 30., 2026년 말 발생 공사비 3억 2천만 원. 마지막 줄은 인도기준과 비교하기 위한 참고값이며, 이 공사는 계약기간이 1년을 넘어 1년 미만 공사 예외를 쓸 수 없습니다.

인도기준을 쓸 수 있는 공사는 어떤 공사인가

인도일이 속하는 사업연도에 공사수익을 한꺼번에 잡을 수 있는 경우는 두 가지이고, 반드시 인도기준으로 잡아야 하는 경우가 하나 있습니다. 앞의 둘은 법인이 고를 수 있는 선택지이고(시행령 제69조 제1항 단서), 마지막은 진행률을 계산할 수 없을 때 적용되는 강제 규정입니다(같은 조 제2항).

중소기업의 계약기간 1년 미만 공사

중소기업인 법인이 수행하는 계약기간 1년 미만 공사는 인도일이 속하는 사업연도에 익금과 손금을 한꺼번에 산입할 수 있습니다(시행령 제69조 제1항 제1호). 예를 들어 2026년 10월 1일부터 2027년 3월 31일까지 계약한 3억 원 공사라면, 중소기업은 2026년 결산에 진행분을 넣지 않고 준공한 2027 사업연도에 3억 원을 익금으로 잡을 수 있습니다. 판단 기준은 계약기간이고, 중소기업이 아닌 법인에는 이 예외가 없습니다.

기업회계기준에 따른 인도기준 계상

기업회계기준에 따라 결산서에 인도일이 속하는 사업연도의 수익과 비용으로 계상한 경우에도 인도기준을 쓸 수 있습니다(같은 항 제2호). 조문이 «기업회계기준에 따라 계상한 경우»로 정하고 있으므로, 결산서는 진행기준으로 작성해 두고 세무조정만으로 인도기준을 고르는 경로가 아닙니다. 계약기간이 1년 이상이거나 중소기업이 아닌 법인이 인도기준을 선택하려면 이 요건을 충족해야 합니다.

진행률 계산 불가 시 인도기준 강제

작업진행률을 계산할 수 없다고 인정되면 인도일이 속하는 사업연도에 익금과 손금을 산입해야 합니다(시행령 제69조 제2항). 시행규칙 제34조 제4항은 그 경우를 법인이 비치·기장한 장부가 없거나 불충분해 사업연도 종료일까지 실제로 소요된 총공사비누적액 또는 작업시간 등을 확인할 수 없는 경우로 정합니다. 선택지가 아니라 결과이므로, 공사별 원가 장부를 갖추지 못한 법인이 받는 처리입니다.

경우	성격	요건	근거
중소기업 1년 미만 공사	선택	중소기업인 법인, 계약기간 1년 미만	시행령 제69조 제1항 제1호
기업회계기준 인도기준 계상	선택	기업회계기준에 따라 인도일 사업연도의 수익·비용으로 계상	같은 항 제2호
진행률 계산 불가	강제	장부가 없거나 불충분해 사업연도 종료일까지 총공사비누적액·작업시간 등을 확인할 수 없음	같은 조 제2항, 시행규칙 제34조 제4항

세금계산서 금액과 익금이 다른 것은 오류인가

오류가 아니라 기준 차이입니다. 법인세 익금은 작업진행률로 계산하지만, 부가가치세 공급시기는 대금 지급 조건에 따라 정해지므로 같은 해의 두 금액이 달라지는 것이 정상입니다. 상담에서 자주 나오는 질문이기도 합니다.

중간지급·완성도기준지급 공사의 공급시기

용역의 공급시기는 원칙적으로 역무 제공이 완료되는 때이지만(부가가치세법 제16조 제1항), 완성도기준지급조건부나 중간지급조건부로 공급하면 대가의 각 부분을 받기로 한 때가 공급시기입니다(같은 법 시행령 제29조 제1항). 중간지급조건부는 계약금을 받기로 한 날의 다음 날부터 용역 제공 완료일까지 6개월 이상이고 그 기간 안에 계약금 외의 대가를 나누어 받는 경우와, 「국고금 관리법」에 따라 경비를 미리 받거나 「지방회계법」에 따라 선금급을 받는 경우입니다(같은 법 시행규칙 제20조). 역무 제공 완료일 이후에 받기로 한 대가 부분은 완료일이 공급시기가 됩니다(시행령 제29조 제1항 단서).

2026년 세금계산서 3억 원 대 익금 4억 원

앞의 예시에서 계약금 1억 원과 1차 기성금 2억 원을 2026년 중에 받기로 했다면, 2026년에 발급하는 세금계산서 공급가액은 3억 원입니다. 같은 해 법인세 익금은 진행률 40%로 계산한 4억 원이므로 1억 원 차이가 생깁니다. 이 1억 원은 이듬해 세금계산서로 발급되고, 두 해를 합하면 양쪽 모두 10억 원으로 같아집니다.

구분	법인세 익금	부가가치세 공급가액
기준	작업진행률	대가의 각 부분을 받기로 한 때
근거	법인세법 시행령 제69조 제1항	부가가치세법 시행령 제29조 제1항
예시 2026년	4억 원	3억 원(계약금 1억 원 + 1차 기성 2억 원)
예시 2027년	6억 원	7억 원
합계	10억 원	10억 원

공사가 해약되면 차액은 어느 해에 정리하는가

공사계약이 해약되어 진행률로 잡았던 익금·손금과 해약으로 확정된 금액 사이에 차액이 생기면, 그 차액은 해약일이 속하는 사업연도의 익금 또는 손금에 산입합니다(시행령 제69조 제3항). 예를 들어 앞선 연도에 진행률로 4억 원을 익금에 넣었는데 해약으로 받을 금액이 3억 원으로 확정되었다면, 1억 원 차액은 앞선 연도를 고치는 것이 아니라 해약한 해의 손금으로 정리합니다.

정리 — 공사수익 인식 판단 순서

해를 넘기는 공사는 진행기준이 원칙이고, 인도기준은 조문이 정한 경우에만 씁니다. 결산 전에 공사별로 계약기간, 중소기업 해당 여부, 원가 장부 상태를 확인하면 어느 기준을 쓸지가 정해집니다.

자주 묻는 질문

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