자녀에게 증여한 뒤 양도, 이월과세 10년의 기준

세무법인 호안 작성 · 검수 김해인 세무사 · 최종 검수일 2026-09-26 · 2026년 9월 기준 세법으로 작성되었습니다.

자녀에게 먼저 증여한 뒤 자녀 명의로 파는 방식은 양도소득세를 줄이려는 의도에서 자주 검토됩니다. 증여로 취득가액이 증여 당시의 시가로 올라가면 이후 매각에서 남는 차익이 작아지기 때문입니다. 그런데 소득세법은 이 경로를 정면으로 겨냥해 취득가액을 원래대로 되돌리는 규정을 두고 있습니다. 기간만 지나면 된다고 보고 덜컥 증여를 마쳐 두면, 그 기간을 어느 날짜부터 세는지에서 계산이 어긋나는 리스크가 남습니다.

증여하고 10년을 기다리면 되는가

기간 요건은 맞지만, 대상과 자산 종류에 따라 셈이 달라집니다.

대상은 배우자에 한정되지 않는다

제97조의2 제1항은 「그 배우자 또는 직계존비속으로부터 증여받은 자산」이라고 정하고 있습니다. 배우자 증여만 규제한다고 알고 계신 분이 적지 않으나, 부모와 자녀 사이의 증여도 같은 조문에 포함됩니다. 배우자는 양도 당시 혼인관계가 소멸한 경우까지 포함하되 사망으로 소멸한 경우는 제외하고, 직계존비속은 양도 당시 사망한 경우를 제외합니다.

자산에 따라 10년과 1년으로 나뉜다

토지·건물 등 제94조 제1항 제1호 자산은 10년이지만, 같은 항 제3호의 주식등은 1년입니다. 여기에 시행령이 부동산을 취득할 수 있는 권리(제94조 제1항 제2호 가목)와 시설물 이용권·회원권(제94조 제1항 제4호 나목)을 대상으로 더 정하고 있습니다(시행령 제163조의2 제1항). 같은 자녀 증여라도 무엇을 넘겼는지에 따라 기다려야 하는 기간이 열 배 차이가 납니다.

연수는 등기부로 센다

기간을 계산할 때는 등기부에 기재된 소유기간에 따릅니다(제97조의2 제3항). 증여계약서 날짜나 잔금일이 아니라 등기 기록이 기준이므로, 등기를 늦게 넘긴 경우 증여받은 날도 그만큼 늦게 잡혀, 10년이 끝나는 시점이 예상보다 뒤로 밀립니다. 매각 일정을 잡기 전에 등기사항증명서로 소유권이전 등기일을 먼저 확인하셔야 합니다.

10년의 기준은 증여 시점인가 양도 시점인가

조문 본문은 양도일부터 소급하지만, 개정 규정이 적용되는지를 정하는 기준은 증여 시점입니다.

본문의 소급과 부칙의 적용 기준은 다르다

제97조의2 제1항은 「양도일부터 소급하여 10년 이내에 증여받은 자산」이라고 하므로, 계산 자체는 양도일에서 거슬러 올라갑니다. 그런데 이 기간이 5년에서 10년으로 늘어난 것은 2022년 12월 31일 법률 제19196호 개정이고, 그 부칙 제18조는 「이 법 시행 전에 증여받은 자산을 이 법 시행 이후 양도하는 경우의 필요경비 계산에 관하여는 종전의 규정에 따른다」고 정했습니다. 적용례가 아니라 경과조치입니다.

증여받은 날이 어느 해인지부터 확인한다

따라서 2022년 12월 31일까지 증여받은 자산은 2023년 이후에 팔더라도 종전 기간이 적용되고, 2023년 1월 1일 이후 증여받은 자산부터 10년이 적용됩니다. 상담에서 자주 보는 오해가 「2023년부터는 무조건 10년」이라는 것인데, 되레 오래전에 증여를 마친 분에게는 짧은 기간이 남아 있는 경우가 있습니다.

주식등의 1년과 사망 제외 규정도 기준축이 다르다

주식등을 대상에 넣고 1년으로 정한 2024년 12월 31일 법률 제20615호 개정은 그 이후 증여받는 자산부터 적용됩니다. 반면 직계존비속이 양도 당시 사망한 경우를 제외한 2025년 12월 23일 법률 제21221호 개정은 2026년 1월 1일 이후 양도분부터 적용됩니다. 개정마다 기준이 증여일과 양도일로 나뉘므로, 어느 조항을 따지는지에 따라 확인할 날짜가 달라집니다.

개정	바뀐 내용	적용 기준
2022-12-31 법률 제19196호	기간 5년 → 10년	증여받은 날(2023-01-01 이후 증여분)
2023-12-31 법률 제19933호	제1항 각 호 구조 개편	양도일
2024-12-31 법률 제20615호	주식등 추가, 기간 1년	증여받은 날(2025-01-01 이후 증여분)
2025-12-23 법률 제21221호	직계존비속 사망 시 제외	양도일(2026-01-01 이후 양도분)

취득가액이 되돌아가면 무엇이 달라지는가

증여로 올려 둔 취득가액이 무효가 되고, 보유기간 계산의 시작점도 앞당겨집니다.

취득가액은 증여자가 산 값으로 돌아간다

취득가액은 증여자가 그 자산을 취득할 당시의 제97조 제1항 제1호 금액이 됩니다. 부모가 오래전에 낮은 값으로 산 부동산을 자녀에게 증여했다면, 자녀가 팔 때의 양도차익은 부모의 취득가액을 기준으로 계산되므로 증여가 없었던 경우와 같아집니다. 증여 당시 평가액으로 취득가액이 올라가리라는 기대가 성립하지 않는 지점입니다.

증여자가 쓴 자본적지출액도 필요경비에 들어간다

취득가액만 되돌아가는 것이 아니라, 증여자가 그 자산에 지출한 제97조 제1항 제2호의 금액도 필요경비로 인정됩니다(제97조의2 제1항 제2호). 부모가 보유 기간에 지출한 개량비나 자본적지출이 있다면 증빙을 확보해 두셔야 합니다. 증여받은 자녀 쪽 자료만 정리해서는 인정받을 금액을 남기게 됩니다.

장기보유특별공제의 시작점은 증여자 취득일이다

제95조 제4항 단서는 제97조의2 제1항이 적용되는 경우 보유기간을 증여한 배우자 또는 직계존비속이 그 자산을 취득한 날부터 기산한다고 정합니다. 취득가액이 불리하게 되돌아가는 대신 보유기간은 길게 인정되므로, 이 부분은 납세자에게 유리하게 작용합니다. 부모의 보유기간이 길었다면 공제율이 높아져 세부담 증가분을 일부 상쇄합니다. 양도소득세는 양도소득금액에서 연 250만원의 기본공제를 뺀 과세표준에 세율을 적용해 계산하며, 이 구조 자체는 이월과세가 적용되어도 달라지지 않습니다(제103조 제1항).

이월과세가 적용되지 않는 세 가지 경우

제97조의2 제2항이 배제 사유를 직접 정하고 있습니다.

수용된 경우

사업인정고시일부터 소급해 2년 이전에 증여받은 자산으로서 공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률 등에 따라 협의매수되거나 수용된 경우에는 적용하지 않습니다(제2항 제1호). 증여 시점이 사업인정고시일보다 충분히 앞서 있어야 한다는 조건이 붙어 있습니다.

1세대1주택 비과세에 해당하게 되는 경우

이월과세를 적용하면 제89조 제1항 제3호 각 목의 주택 양도에 해당하게 되는 경우에는 적용하지 않습니다(제2항 제2호). 비과세 대상에서 제외되는 고가주택도 여기에 포함해 판단합니다. 보유기간이 증여자 취득일부터 계산되어 비과세 요건을 충족하게 되는 형태가 여기에 해당합니다. 이렇게 이월과세가 배제되면 부모·자녀 사이라도 제101조 제2항이 적용될 수 있는지를 이어서 따져야 합니다(아래 「부당행위계산 부인과의 순서」).

세액을 비교해 더 적은 경우

이월과세를 적용해 계산한 양도소득 결정세액이 적용하지 않고 계산한 세액보다 적은 경우에는 적용하지 않습니다(제2항 제3호). 규정의 목적이 조세부담을 줄이는 우회를 막는 데 있으므로, 결과적으로 세액이 줄어드는 방향이면 발동하지 않습니다. 실무에서는 두 가지 방식으로 각각 계산해 비교하는 절차가 필요합니다.

구분	이월과세(제97조의2)	부당행위계산 부인(제101조 제2항)
대상자	배우자 또는 직계존비속	그 밖의 특수관계인(제97조의2 적용자는 제외)
기간	양도일부터 소급 10년(주식등 1년)	증여일부터 10년
연수 계산	등기부상 소유기간	제97조의2 제3항 준용
납세의무자	수증자(증여받은 자녀)	증여자가 직접 양도한 것으로 봄
증여세 처리	필요경비 산입	당초 증여재산의 증여세를 부과하지 않음
발동 요건	기간 요건 충족 시 원칙 적용	세액 비교 결과 우회가 인정될 때
적용 배제	수용·1세대1주택·세액 비교	양도소득이 수증자에게 실질 귀속된 경우

낸 증여세는 돌려받는가

환급되지 않습니다. 양도차익을 계산할 때 필요경비로 반영하는 방식입니다.

필요경비 산입이지 환급이 아니다

제97조의2 제1항 제3호는 납부했거나 납부할 증여세 상당액을 필요경비에 산입한다고 정합니다. 증여세 신고가 취소되거나 세액이 환급되는 구조가 아니라, 양도소득 계산에서 비용으로 빼는 처리입니다. 따라서 양도차익이 작아 세율이 낮은 구간에 걸치면 증여세 전액이 세부담 감소로 이어지지 않습니다.

계산식과 한도

산입할 금액은 증여세 산출세액에 「양도한 해당 자산가액 ÷ 상속세 및 증여세법 제47조에 따른 증여세 과세가액」을 곱해 구합니다(시행령 제163조의2 제2항). 여러 자산을 함께 증여받고 그중 하나만 팔았다면 전액이 아니라 비율만큼만 들어갑니다. 또한 양도가액에서 제97조 제1항과 제2항의 금액을 뺀 잔액이 한도이므로, 그 잔액을 넘는 부분은 반영되지 않습니다.

세부담이 커지는 전형적인 형태

증여 당시 평가액이 높아 증여세를 많이 낸 상태에서, 매각가액이 증여 당시 평가액과 비슷하면 양도차익은 부모 취득가액 기준으로 크게 잡히고 증여세는 한도에 걸려 일부만 반영됩니다. 증여세와 취득세를 지출하고도 양도소득세는 증여하지 않은 경우와 거의 같아지는 결과가 됩니다. 전제는 매각이 기간 요건 안에서 이루어지는 경우입니다.

부당행위계산 부인과의 순서

두 규정이 겹치지 않도록 조문이 직접 정리해 두었습니다.

조문이 명시한 우선순위

제101조 제2항은 특수관계인의 범위에서 「제97조의2 제1항을 적용받는 배우자 및 직계존비속」을 괄호로 제외합니다. 즉 부모·자녀 사이의 증여 후 양도는 이월과세가 적용되는 한 이월과세로 처리되고, 부당행위계산 부인은 그 밖의 특수관계인에게 적용됩니다. 다만 괄호가 빼는 것은 배우자·직계존비속이라는 신분이 아니라 「제97조의2 제1항을 적용받는」 경우입니다. 따라서 제97조의2 제2항 각 호의 사유로 이월과세가 배제되면, 부모·자녀 사이의 증여 후 양도에도 제101조 제2항이 적용될 수 있습니다.

납세의무자가 달라지는 차이

이월과세에서는 양도소득세를 자녀가 부담합니다. 반면 제101조 제2항이 적용되면 증여자가 직접 양도한 것으로 보아 증여자에게 과세하고, 당초 증여재산에 대한 증여세는 부과하지 않습니다(제101조 제3항). 누구의 이름으로 신고하고 납부하는지가 달라지므로 자금 흐름도 함께 정리해 두어야 합니다.

실질귀속 단서

제101조 제2항 단서는 양도소득이 해당 수증자에게 실질적으로 귀속된 경우 적용하지 않는다고 정합니다. 매각대금이 수증자에게 실제로 남았는지가 판단 지점이 됩니다. 이월과세에는 이런 단서가 없으므로, 부모·자녀 사이에서는 대금이 자녀에게 남았더라도 기간 요건에 해당하면 취득가액이 되돌아갑니다.

정리 — 증여와 매각 사이에서 무엇을 먼저 확인해야 하는가

증여받은 날과 자산의 종류, 두 가지가 먼저입니다. 매각 시기는 그 뒤에 정할 문제입니다. 판단은 다음 기준으로 나뉩니다.

확인 항목	기준	근거
증여받은 날	2023년 1월 1일 이후인가(기간 10년 적용 여부)	법률 제19196호 부칙 제18조
자산 종류	부동산 등 10년 / 주식등 1년	제97조의2 제1항
증여받은 날	등기부에 기재된 소유권이전 등기일이 양도일부터 소급 10년 안에 있는가	제97조의2 제3항
증여세 반영	양도한 자산가액이 증여세 과세가액에서 차지하는 비율	시행령 제163조의2 제2항
증여 단계 비용	증여재산공제 5천만원(미성년 자녀는 2천만원) 적용 후 증여세 + 취득세(개인 간 무상취득 표준세율 3.5%)	상증법 제53조 제2호, 지방세법 제11조 제1항 제2호
배제 여부	수용·1세대1주택·세액 비교 중 해당 사유가 있는가	제97조의2 제2항

자주 묻는 질문

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